2012年房地產估價師《經營與管理》精講(53)

　　七、估價結論及確定之理由$lesson$

　　經以上計算，估價對象房地產租賃權的收益價格為2006.70萬元，積算價格為1817.60萬元。估價人員考慮到估價對象自身的特點以及本次評估目的，確定收益價格取權重系數為50%，積算價格取權重系數50%，則估價對象房地產價格為：2006.70×50%+1817.60×50%=1912.15(萬元)

　　附件

　　㈠ 權屬證明復印件(房屋、土地)

　?、?估價對象地理位置示意圖

　　㈢ 估價人員現場拍攝的照片(部分)

　?、?估價機構資質證書及營業(yè)執(zhí)照復印件

　　㈤ 估價人員資格證書復印件

　　【案例2-3】分析

　　該報告是為××網球俱樂部房地產尚剩28.5年租賃權提供公開市場價值的評估報告。

　?、?該報告根據為××網球俱樂部房地產尚剩28.5年租賃權提供公開市場價值的目的，遵循房地產估價原理、原則，依據網球俱樂部房地產有收益等特點，選擇收益法、成本法作為其基本估價方法，成本法評估28.5年租賃權的市場價格時采用年限修正法，技術思路清晰、正確。

　?、?該報告符合房地產估價的總體要求，全面、公正、客觀、準確地記述了估價過程、結論。具體說

　　⑴ 報告完整地反映了估價所涉及的事實(包括估價對象、可比實例的實物、權屬、用途、市場狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實)、推理過程、結論，正文內容完整，附件資料齊全、配套，估價結果能夠被報告使用者理解、接受。

　　⑵ 報告站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀介紹，結論有依據。

　?、?語言清楚、準確，對難以確定的事實在假設、使用限制條件中作了較充分說明。

　?、?文字簡潔、概括性較強。

　　㈢ 該報告的格式、組成內容符合《房地產估價規(guī)范》

　　(GB/T50291―1999)規(guī)定：

　?、?封面，簡潔、內容完整。封面包括了標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告編號7項內容。

　?、?目錄，按先后次序列出了報告6大部分的名稱及其對應頁碼。

　　⑶ 致委托人函，有標題、致函對象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價機構全稱，而且有法定代表人簽名。內容完整。

　?、?估價師聲明，規(guī)范、明確。能給估價報告使用者、委托人產生“估價師估價確實是客觀、公正的，是站在中立立場上估價的”的印象。

　　⑸ 在估價的假設和限制條件中，指出了無法調整確認的資料、數據，闡述了估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響，對“無法調查確認的資料、數據”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價假設進行了詳細的陳述，對估價報告使用限制條件作出了詳細的陳述。

　?、?估價結果報告，簡明扼要。包括了標題、委托人～估價報告應用的有效期等14個內容。內容完整。

　?、?估價技術報告，介紹了估價對象的區(qū)位、實物、權益狀況，分析了影響估價對象的區(qū)域、市場等多種因素，闡述了估價的技術思路及收益法、成本法評估的理由，詳細陳述了估價測算過程及收益法、成本法評估所用參數選取的理由，陳述了估價結果及其確定的理由。內容較具體、理由較充分。

　?、?附件，包括了權屬證件復印件，估價對象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內部狀況照片，估價機構、估價人員資質證明等。附件資料齊全。

　　㈣ 房地產一定年限租賃權價值的評估，實質是房地產一定年限內使用權價值的評估。該報告通過對估價對象在28.5年使用期內的公開市場價值評估，實現租賃權價值的評估，抓住了租賃權價值評估的實質。該報告符合《房地產估價規(guī)范》關于房地產租賃價格評估的要求：從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價格標準，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本法。

　　不足之處：

　?、?用市場比較法評估土地使用權價值時，區(qū)位狀況修正、實物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。

　?、?成本法中，應該對專業(yè)費、前期費、市政基礎設施建設配套費等規(guī)定取費及開發(fā)周期確定的依據、標準，予以說明。否則難免報告欠嚴謹。

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