2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》預習：房地產(chǎn)投資

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　　2013年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)輔導講義(23)

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價分為：財務評價和國民經(jīng)濟評價。

　　財務評價：在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的前提下，從項目的角度出發(fā)，計算項目范圍內(nèi)的財務效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務上的可行性。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

一、投資的概念和類別

　　(一)投資的概念

　　投資是指投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金(貨幣或?qū)嵨锏?，以經(jīng)營某 項事業(yè)的行為。投資的本質(zhì)是投資者以犧牲一定的即期消費來換取未來更多的預期消費的活 動。

　　(二)投資的類別

　　直接投資：是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。通過直接投資，投資者可以擁有全部或一定數(shù)量的企業(yè)資產(chǎn)及經(jīng)營所有權，直接進行或參與投資的經(jīng)營管理。

　　間接投資：是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預期收益的投資。

　　直接投資與間接投資區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產(chǎn)所有權和資產(chǎn)經(jīng)營權的統(tǒng)一運動，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會形成實物資產(chǎn);間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產(chǎn)所有權和資產(chǎn)經(jīng)營權的分離運動，投資者對企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營沒有直接的所有權和控制權。

　　直接投資與間接投資聯(lián)系：間接投資可以為直接投資籌措到所需的資金，并監(jiān)督、促進直接投資的管理，間接投資成為直接投資不可缺少的融資渠道;直接投資對間接投資也有重大的影響，主要是企業(yè)的生產(chǎn)能力的變化會影響到投資者對該企業(yè)甚至該行業(yè)發(fā)行的股票、債券等前景的預期，從而使間接投資水平發(fā)生波動。

二、房地產(chǎn)投資的含義和形式

　　(一)房地產(chǎn)投資的含義

　　房地產(chǎn)投資是指：投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投放一定量的資金 (貨幣或?qū)嵨锏?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。

　　(二)房地產(chǎn)投資的形式

　　1.房地產(chǎn)直接投資

　　房地產(chǎn)直接投資：是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或者購買房地產(chǎn)實物資產(chǎn)的過程，投資者參與有關管理。按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資：是指投資者從取得待開發(fā)房地產(chǎn)(典型是土地)開始，經(jīng)過規(guī)劃設計、工 程建設等過程，建成可滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，即形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)投資者對開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，主要有兩種經(jīng)營方式。一是出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資。二是經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資：是指投資者對房地產(chǎn)市場上正在運行中的房地產(chǎn)實物資產(chǎn)，通過購買或租賃方式取得其所有權或使用權的行為。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種。

　　2.房地產(chǎn)間接投資

　　房地產(chǎn)間接投資：是指投資者將資金投入房地產(chǎn)相關證券的行為，投資者不直接參與其投資相關的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理過程。房地產(chǎn)間接投資的形式主要有購買房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等。

三、房地產(chǎn)投資的特點

　　(1)投資品種的多樣性。

　　(2)投資變現(xiàn)的復雜性。

　　(3)投資價值的附加性。

　　(4)投資區(qū)域的差異性。

　　(5)投資收益的個別性。

　　(6)投資過程的綜合性。

　　(7)投資預期的風險性。

　　(8)投資決策的專業(yè)性。

　　在項目開發(fā)前期階段：要對房地產(chǎn)產(chǎn)品的項目定位、市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、園林景觀、建筑風格等作出決策;

　　在建設和銷售階段：要對營銷策略、價格定位、廣告宣傳等作出決策。

四、房地產(chǎn)投資的構成

　　(一)房地產(chǎn)投資的主體構成

　　房地產(chǎn)投資主體：是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，不包括房地產(chǎn)間接投資者。

　　(1)國家。目前國家是主要的房地產(chǎn)投資主體之一，如保障性住房建設投資。

　　(2)企業(yè)。主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

　　(3)個人。個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。 自然人想成為房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，必須先注冊成為企業(yè)法人。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行 資質(zhì)管理。因此，在我國，目前自然人實際上還不能成為房地產(chǎn)開發(fā)投資主體。

　　(二)房地產(chǎn)投資的資金構成

　　(1)企業(yè)自有資金。目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30%。 對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置房地產(chǎn)時所須支付的首付款比例。

　　(2)預售收入。

　　(3)信貸融資。主要包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、擔保貸款等。其中，房地產(chǎn)抵押貸款包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。

　　(4)債券融資。

　　(5)利用外資。外資投入的形式包括合資、合作、人股、貸款、債券、股票等。

　　(6)財政資金。財政資金是國家作為房地產(chǎn)投資主體投入的資金。如國家用于廉租住房建設的資金。

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