2013年經濟師考試《中級房地產》預習：房地產市場預測

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　　2013年中級經濟師考試房地產輔導講義(22)

　　第五節(jié) 房地產市場分析和預測

二、房地產市場預測

　　首先宏觀環(huán)境預測，其次行業(yè)預測，第三企業(yè)銷售預測。宏觀環(huán)境預測包括通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費開支、投資、凈出口額等，最終是對國民生產總值的預測，再應用它并結合其他環(huán)境指標來預測行業(yè)銷售情況。最后，通過假定本企業(yè)的市場份額，從而得到企業(yè)的銷售預測。

　　房地產市場預測是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場預測系統(tǒng)中，輸入的是市場調查所取得的歷史和現時資料，輸出的則是預測信息。

　　(一)房地產市場預測的種類

　　按預測時間的長短，分為短期預測、中期預測和長期預測;

　　按預測對象的范圍，分為宏觀市場預測和微觀市場預測;

　　按預測方法的性質，可分為定性預測和定量預測。

　　1.短期預測、中期預測和長期預測

　　短期預測是指房地產企業(yè)安排年度內市場營銷計劃的預測。主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務。

　　中期預測是指企業(yè)對1―5年內的房地產市場變化及其發(fā)展趨勢的預測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據。

　　2.宏觀市場預測和微觀市場預測

　　宏觀市場預測是對整個市場的預測分析。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯系的各種因素，如人口結構變化，經濟發(fā)展速度，以及對影響房地產市場的其他政治、法律因素的預測。宏觀市場預測對企業(yè)確定發(fā)展方向和制定發(fā)展規(guī)劃有指導作用。

　　微觀市場預測是指房地產企業(yè)營銷活動范圍內進行的市場預測，如對房地產企業(yè)項目的市場份額、價格變化等的預測。微觀市場預測是企業(yè)制定生產經營決策，編制計劃的依據。

　　3.定性預測和定量預測

　　定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場的發(fā)展趨勢作出的推測和判斷。例如，今后幾年房地產市場供求關系是供大于求還是供不應求等。定性預測需要的數據少，比較簡單易行。在應用定性預測方法進行房地產市場預測時，主要是憑借個人特別是老師的知識、經驗和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料，或影響因素復雜又難以分清主次，或對主要影響因素難以進行定量分析的情況。

　　定性預測方法有特爾菲法、意見集中法、類推法等。

　　定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數據的基礎上，運用統(tǒng)計方法和數學模型，對市場發(fā)展趨勢進行數量分析的預測方法。定量預測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法密切相關，也稱統(tǒng)計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法、指數平滑法、季節(jié)變動預測法等。因果關系預測是依據預測對象及其影響因素間的因果關系建立模型，主要包括回歸分析、經濟計量模型、投入產出模型等。

　　(二)房地產市場預測的方法

　　1.市場預測定性分析

　　(1)購買者意圖調查法

　　購買者意圖調查法是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數量來進行分析的方法。

　　(2)銷售人員意見綜合法

　　當不能直接調查購買者或調查費用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。

　　(3)老師意見法

　　老師意見法也稱為老師調查法、德爾菲法，是一種通過匿名方式反復征求有關老師的意見，并在此基礎上綜合各位老師的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。其優(yōu)點在于能較好地從理論上預測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點在于缺乏數字的計算，只能大概代表未來的發(fā)展。

　　老師意見法有以下優(yōu)點：①能發(fā)揮各位老師的作用，集思廣益，準確度高;②采取單線聯系，有利于避免偏見，尤其可避免權威人士的意見對其他人士的影響;③有利于各位老師根據其他老師的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

　　2.市場預測定量分析

　　(1)時間序列預測法

　　時間序列分析法是僅對時間為變量的函數的定量預測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實際因素，因此在許多情況下不太適用。這種方法尤其適用于中、長期預測。

　　時間序列預測法在房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預測出房地產市場未來的價格水平。

　　(2)回歸分析預測法

　　回歸分析預測法是從市場現象之間的因果關系出發(fā)，通過建立回歸預測模型，根據一種或幾種現象的變化去推測另一種現象變化的一種定量預測法。

　　這種方法定量地揭示了事物之間因果關系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。

　　(3)市場因子推演法

　　市場因子：是能夠明顯引起某種項目市場需求變化的實際因素。市場因子推演法實際上也是通過分析市場因子與銷售量的相關關系來預測未來的銷售量。對連帶項目和配套性項目，利用這種方法就比較簡單。例如，100個新婚家庭，住宅的銷售量為16套。即新婚家庭數量就是住宅銷售量的市場因子。如果某年新婚家庭數量為50000個，則住宅的需求量為50000X16/100=8000(套)。

　　3.房地產市場預測的步驟

　　房地產市場預測的一般步驟如下：

　　(1)確定預測對象和預測目的。

　　(2)制定預測方案。包括具體內容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。

　　(3)搜集和分析有關資料。

　　(4)選擇預測方法和預測模型。

　　(5)進行預測。即根據選擇的預測方法和預測模型，進行預測計算。

　　(6)評價修正預測結果。

　　(7)撰寫預測報告。

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