2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失

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　　2013年中級經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(14)

　　第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

六、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失

　　建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失主要有兩種情況：

　　(1)因債務(wù)清償而滅失。

　　(2)因債務(wù)清償以外的原因而滅失，包括：①拋棄。抵押權(quán)人拋棄權(quán)利，抵押權(quán)滅失。

　?、趨f(xié)議滅失。抵押當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)滅失。③土地滅失。設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的，土地抵押權(quán)隨之滅失。④混同。作為抵押標(biāo)的物的建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸于抵押權(quán)人的，抵押權(quán)滅失。

七、最高額抵押權(quán)

　　(一)最高額抵押權(quán)的概念

　　所謂最高額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

　　《物權(quán)法》第二百零三條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”

　　(二)最高額抵押權(quán)的法律規(guī)定

　　(1)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

　　(2)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　(三)最高抵押權(quán)的確定

　　有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：①約定的債權(quán)確定期間屆滿。②沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請求確定債權(quán)。③新的債權(quán)不可能發(fā)生。④抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押。⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。⑥法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

　　例題1：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取( )后，可以抵押。

　　A 規(guī)劃許可證 B 國有土地使用證C施工許可證 D開工證

　　答案：B

　　解析：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。

　　例題2：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知( )，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　A 承租人B出租人 C 抵押人 D 抵押權(quán)人

　　答案：D

　　解析：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　例題3：( )是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

　　A 最高額抵押權(quán)B 最高貸款額 C 最高借款額D 抵押金額

　　答案：A

　　解析：最高額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

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