2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：國(guó)有建設(shè)地使用權(quán)出讓(2)

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(11)

　　第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　(四)協(xié)議出讓方式及程序

　　1.協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施。

　　2.協(xié)議出讓的范圍

　　①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。

　　3，協(xié)議出讓的類型

　　(1)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的;②政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。

　　(2)原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的;②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。

　　(3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　(4)出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　(5)出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　4.協(xié)議出讓的最低價(jià)

　�、賲f(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　5.協(xié)議出讓的程序

　　受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　(五)協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別

　　協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓相近之處：都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都要編制并公布出讓計(jì)劃。

　　存在下列區(qū)別：

　　(1)適用范圍不同。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

　　(2)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競(jìng)爭(zhēng)性，國(guó)家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

　　(3)最低價(jià)確定的原則不同。協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。招標(biāo)拍賣掛牌出讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)�！�

　　(六)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達(dá)成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權(quán)利和義務(wù)才能明確，才受法律保護(hù)。

　　2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的特征

　�、俪鲎尯贤�是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。

　　②出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　�、鄢鲎尯贤�的受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國(guó)注冊(cè)的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　�、艹鲎尯贤�是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

　　3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

　�、佼�(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭(zhēng)議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內(nèi)容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)的總平面布置圖、建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必不可少的條件。④動(dòng)工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度。⑦違約責(zé)任。⑧雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款。

　　4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　(1)出讓人的權(quán)利和義務(wù)。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

　　(2)受讓人的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。同時(shí)，受讓人應(yīng)履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地等義務(wù)。

　　5.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當(dāng)事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地而導(dǎo)致土地管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)收回。

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