2009年土地估價(jià)師土地估價(jià)理論與方法考試真題

　　一、判斷題(10題，題號(hào)1一10，共10分。請(qǐng)判斷各題說(shuō)法正確或錯(cuò)誤，并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的符號(hào)涂黑，正確涂“√”，錯(cuò)誤涂“×”。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O)

　　1.估價(jià)期日是進(jìn)行估價(jià)資料調(diào)查、分析和價(jià)格評(píng)估工作的日期。( )

　　2.容積率越大，意味著單位面積土地上可以建設(shè)的建筑面積越大。因此，當(dāng)其他條件相同時(shí)，容積率與樓面地價(jià)成反比關(guān)系。( )

　　3.一些因素對(duì)土地價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)模型度量或難以量化，在估價(jià)中可以不予考慮。( )

　　4.地價(jià)是土地權(quán)利的價(jià)格或價(jià)值，但是，土地估價(jià)結(jié)果中可以包括地上物和其他相關(guān)權(quán)利的價(jià)值。( )

　　5.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。( )

　　6.宗地甲的單位面積地價(jià)為650元/平方米，土地使用權(quán)年限為25年;宗地乙的單位面積地價(jià)為700元/平方米，土地使用權(quán)年限為30年。當(dāng)土地還原率為8%時(shí)，實(shí)際上宗地甲的單位面積地價(jià)高于宗地乙。( )

　　7.承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比，在投資風(fēng)險(xiǎn)和收益水平方面都存在差異，一般在采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的還原率應(yīng)高于評(píng)估出讓土地使用權(quán)的還原率。( )

　　8.建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購(gòu)建價(jià)格扣除使用過(guò)程中的折舊(價(jià)值減損)后的余額。( )

　　9.地價(jià)是指地上權(quán)利的價(jià)格，地下空間按照構(gòu)筑物進(jìn)行估價(jià)。( )

　　10.在某新建成住宅的估價(jià)中發(fā)現(xiàn)，其平面設(shè)計(jì)采用的是20世紀(jì)80年代的布局，則采用成本法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，確定結(jié)果時(shí)，需要計(jì)算并扣減折舊。( )

　　二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號(hào)11—55，共45分。每題有A、B、C、D四

　　個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂

　　黑。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

　　11.在土地估價(jià)中，需要將影響土地價(jià)格的因素條件修正到估價(jià)期日的水平，是依據(jù)土地估價(jià)的( )進(jìn)行的。

　　A.替代原則 B.供需原則

　　C.變動(dòng)原則 D.預(yù)期收益原則

　　12.根據(jù)馬克思地租理論，土地價(jià)格存在的根源是( )。

　　A.壟斷地租 B.級(jí)差地租 C.絕對(duì)地租 D.農(nóng)業(yè)地租

　　13.在城鎮(zhèn)土地分等中，假設(shè)某因子對(duì)應(yīng)指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)，某參評(píng)對(duì)象對(duì)應(yīng)指標(biāo)值為500，評(píng)價(jià)對(duì)象中該指標(biāo)的最高值為800，最低值為300，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化法計(jì)算參評(píng)對(duì)象的指標(biāo)得分為( )。

　　A.40 B.60 C.62.5 D.66.7

　　14.以下關(guān)于中心地職能的說(shuō)法不正確的是( )。

　　A.中心地提供的商品和服務(wù)稱為中心地職能

　　B.中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主

　　C.中心地職能包括社會(huì)、文化方面的內(nèi)容

　　D.中心地職能包括制造業(yè)活動(dòng)

　　15.路線價(jià)法中確定標(biāo)準(zhǔn)深度時(shí)，應(yīng)采用臨街各宗地的( )。

　　A.平均深度 B.深度的中位數(shù)

　　C.深度的眾數(shù) D.城市統(tǒng)一確定的某一深度

　　16.某建筑物的總面積為4000平方米，8年前建成投入使用，現(xiàn)單位面積重置成本為1000元/平方米，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則采用平均折舊法評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A.250 B.304 C.324 D.340

　　17.在采用土地租金測(cè)算土地純收益時(shí)，需扣除的租賃費(fèi)用中不包括 ( )。

　　A.管理費(fèi) B.土地稅 C.維護(hù)費(fèi) D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　18.在市場(chǎng)比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近時(shí)，可稱為二者處在( )。

　　A.相同區(qū)域或同一供需圈 B.比較區(qū)域或同一供需圈

　　C.類似區(qū)域或同一供需圈 D.比較區(qū)域或類似區(qū)域

　　19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權(quán)的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬(wàn)元，房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評(píng)估該賓館2009年8月的價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 2145 B.2130 C.2040 D.2005

　　20.在采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，計(jì)算投資利潤(rùn)的基數(shù)不包括 ( )。

　　A.土地取得費(fèi) B.土地開發(fā)費(fèi) C.利息 D.稅費(fèi)

　　21.運(yùn)用市場(chǎng)比較法的直接比較法是以( )為基準(zhǔn)，將交易案例與其逐項(xiàng)比較，經(jīng)過(guò)修正計(jì)算得到比準(zhǔn)價(jià)格。

　　A.待估宗地 B.某交易案例 C.類似宗地 D.標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　22.某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的純收益為39萬(wàn)元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，采用收益還原法計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，收益年數(shù)應(yīng)確定為( )年。

　　A.19.5 B.20.5 C.25 D.27

　　23.某煤礦風(fēng)井用地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后采用國(guó)有土地租賃方式進(jìn)行有償使用，合同約定年租金為3萬(wàn)元/畝，租期15年。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝�類工業(yè)用地市場(chǎng)租賃年租金為5萬(wàn)元/畝。假設(shè)土地還原率為7%，則評(píng)估該宗地法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元/畝。

　　A. 27.6 B.41.4 C.69.0 D.71.4

　　24.市場(chǎng)比較法中比較案例與待估宗地間建立價(jià)格可比基礎(chǔ)不包括( )。

　　A.統(tǒng)一價(jià)格時(shí)點(diǎn) B.統(tǒng)一面積單位

　　C.統(tǒng)一付款方式 D.統(tǒng)一貨幣種類和單位。

　　25.在某不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值中，地價(jià)占45%，建筑物價(jià)值占55%，土地和建筑物的還原率分別為9%和11%，則綜合還原率為( )%。

　　A. 9.8 B.10 C.10.1 D.10.5

　　26.標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線，里地線兩側(cè)不臨街的宗地分別稱為( )

　　A.里地和表地 B.臨街地和表地

　　C.里地和袋地 D.臨街地和袋地

　　27.下列各圖中，( )正確地反映了土地的自然供給特征。

　　28.下表為某城市住宅用地2005 -2008年間環(huán)比地價(jià)指數(shù)情況，某比較案例住宅用地2006年成交價(jià)為1500元/平方米，該案例修正到2008年的價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 1635 B.1650 C.1785 D.1799

　　29.企業(yè)甲有住宅用地5000平方米，現(xiàn)與開發(fā)商乙達(dá)成協(xié)議聯(lián)建住宅，建設(shè)資金均由開發(fā)商乙出。預(yù)計(jì)該住宅項(xiàng)目容積率為1.6，住宅單位建筑面積的造價(jià)為1500元/平方米，稅費(fèi)為建筑造價(jià)的4%。建成后，企業(yè)甲分得總建筑面積的 60%，開發(fā)商乙獲得總建筑面積的40%。則相當(dāng)于企業(yè)甲以( )元/平方米的地面價(jià)格出資。

　　A. 1498 B.2340 C.3600 D.3744

　　30.采用成本法求取舊建筑物的價(jià)格時(shí)，首先求取在( )的建筑物重置價(jià)格，再計(jì)算建筑物的折舊額，將建筑物重置價(jià)格減去折舊額，得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　A.建造時(shí) B.估價(jià)工作時(shí)間

　　C.估價(jià)期日 D.未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)

　　31.某宗土地采用三種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果分別為820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗地的最終評(píng)估價(jià)格為( )元/平方米。

　　A.820 B.845 C.850 D.857

　　32.在土地估價(jià)過(guò)程中，以下不屬于確定最佳開發(fā)利用方式內(nèi)容的是( )。

　　A.最佳用途 B.最佳收益 C.最佳集約度 D.最佳規(guī)模

　　33.馬克思地租理論認(rèn)為，土地自然條件的差別是( )產(chǎn)生的條件。

　　A.絕對(duì)地租 B.級(jí)差地租 C.壟斷地租 D.城市地租

　　34.下列( )條件發(fā)生時(shí)，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價(jià)上升。

　　A.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行

　　B.住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線

　　C.寫字樓旁建設(shè)大型娛樂(lè)場(chǎng)

　　D.工業(yè)區(qū)地下水過(guò)量開采而產(chǎn)生地面沉降

　　35.某一邊臨街的三角形宗地，高9米，所臨街道路線價(jià)為1000元/平方米，根據(jù)臨街地深度指數(shù)表，該宗地價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 1100 B.1200 C.1250 D.1300

　　36.對(duì)工業(yè)用地價(jià)格影響最大的兩個(gè)因素是( )。

　　A.位置和環(huán)境 B.位置和基礎(chǔ)設(shè)施

　　C.交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施 D.交通條件和環(huán)境

　　37.對(duì)具有保護(hù)價(jià)值的古建筑物估價(jià)應(yīng)采用該古建筑物的( )。

　　A.重置價(jià)格 B.重建價(jià)格 C.市場(chǎng)價(jià)格 D.收益價(jià)格

　　38.在土地估價(jià)過(guò)程中，記載估價(jià)關(guān)鍵事項(xiàng)和估價(jià)結(jié)果，簡(jiǎn)要介紹估價(jià)技術(shù)過(guò)程的是( )。

　　A.送文函 B.估價(jià)工作報(bào)告

　　C.土地估價(jià)報(bào)告 D.土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　39.應(yīng)用剩余法評(píng)估宗地價(jià)格，首先需要調(diào)查確認(rèn)的是( )。

　　A.該宗土地規(guī)劃許可的用途

　　B.該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度

　　C.該宗土地開發(fā)周期

　　D.該宗土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)可能的售價(jià)

　　40.某宗地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后逐年遞增2%，該類地產(chǎn)的土地還原率為6%，則該宗地產(chǎn)無(wú)限年期的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 312.5 B.416.7 C.625.0 D.1250.0

　　41.下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是( )。

　　A.當(dāng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易實(shí)例

　　B.當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

　　C.收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得

　　D.剩余法中未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法進(jìn)行測(cè)算

　　42.受理估價(jià)委托時(shí)應(yīng)明確估價(jià)基本事項(xiàng)，，其中不包括( )。

　　A.明確估價(jià)目的 B.明確估價(jià)對(duì)象

　　C.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.明確估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額

　　43.某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，項(xiàng)目建成后的商場(chǎng)房地年凈收益可達(dá)到400萬(wàn)元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A. 5333 B.5277 C.4804 D.4754

　　44.某城市寫字樓用地的評(píng)估中，應(yīng)選取同時(shí)期的( )對(duì)比較案例估價(jià)期日進(jìn)行修正。

　　A.全國(guó)綜合地價(jià)指數(shù) B.該市綜合地價(jià)指數(shù)

　　C.全國(guó)寫字樓地價(jià)指數(shù) D.該市寫字樓地價(jià)指數(shù)

　　45.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要通過(guò)各方面的比較將對(duì)應(yīng)用途和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格，在比較修正的因素中不包括對(duì)( )的修正。

　　A.建筑物成新?tīng)顩r B.土地開發(fā)程度

　　C.土地使用權(quán)年限 D.容積率

　　46.下列城市規(guī)劃因素中對(duì)地價(jià)影響最大的因素是( )。

　　A.面積、形狀、土地使用年限 B.防洪堤、供電容量、消防站

　　C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量 D.用途、容積率、建筑密度

　　47.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為90萬(wàn)元，其中土地價(jià)值20萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元。若投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，其投保價(jià)值最高為( )萬(wàn)元。

　　A.30 B.60 C.70 D.90

　　48.依據(jù)交通原則建立起來(lái)的中心地體系，上級(jí)中心地可以支配下級(jí)中心地( )的商服活動(dòng)。

　　A.全部 B.1/2 C.1/3 D.1/6

　　49.某公司以年租金540元/平方米的價(jià)格租用某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查，同類建筑物的重置價(jià)格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價(jià)格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 3650 B.4232 C.5270 D.5599

　　50.某宗土地面積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標(biāo)為：容積率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。

　　A.總建筑面積7000平方米，首層建筑面積1000平方米

　　B.總建筑面積5000平方米，首層建筑面積900平方米

　　C.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米

　　D.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米

　　51.關(guān)于土地估價(jià)，下列表述中不正確的是( )。

　　A.采用不同估價(jià)方法評(píng)估的結(jié)果可能不同

　　B.不同估價(jià)目的下的估價(jià)結(jié)果可能不同

　　C.不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

　　D.不同的估價(jià)作業(yè)時(shí)間將影響估價(jià)結(jié)果

　　52.在路線價(jià)評(píng)估中，( )不符合選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.街道轉(zhuǎn)角處的宗地 B.矩形宗地

　　C.容積率為所在區(qū)段代表性容積率D.一面臨街的宗地

　　53.以下( )方法不適宜地租量的求取。

　　A.從房租中分離出地租 B.從地價(jià)中求出地租

　　C.從土地開發(fā)成本中求出地租 D.用類似剩余法的方法求出地租

　　54.( )是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。

　　A.區(qū)位 B.土地承載力

　　C.土地出讓方式 D.土地開發(fā)成本

　　55. 2009年上半年我國(guó)各主要大城市均出現(xiàn)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認(rèn)為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價(jià)的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，( )才能夠評(píng)估出估價(jià)對(duì)象客觀潛在的價(jià)格。

　　A.市場(chǎng)比較法 B.成本法 C.收益還原法 D.剩余法

　　三、多項(xiàng)選擇題(15題，題號(hào)56—70，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題2分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分)

　　56.關(guān)于成本逼近法測(cè)算中的“土地增值”，下列表述正確的有( )。

　　A.土地增值是土地開發(fā)收益

　　B.土地增值是土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額

　　C.土地增值是土地成本價(jià)格與土地增值率的乘積

　　D.土地增值是土地開發(fā)總投資與土地增值率的乘積

　　E.土地增值是因開發(fā)后基礎(chǔ)設(shè)施增強(qiáng)、土地用途改變、土地權(quán)利轉(zhuǎn)移等多種因素帶來(lái)的

　　57.我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是( )。

　　A.無(wú)限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 B.有限年期的土地所有權(quán)價(jià)格

　　C.有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格 D.完全的土地所有權(quán)價(jià)格

　　E.土地所有權(quán)價(jià)格的一部分

　　58.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整值法求取土地還原率時(shí)，安全利率可以采用( )。

　　A.同時(shí)期一年期國(guó)債年利率

　　B.同時(shí)期一年期銀行定期存款年利率

　　C.同時(shí)期一年期銀行貸款年利率

　　D.同時(shí)期銀行活期存款年利率

　　E.政府統(tǒng)計(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　59.在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于個(gè)別因素的有( )。

　　A.繁華程度、生活配套設(shè)施齊備程度

　　B。宗地內(nèi)開發(fā)程度

　　C.宗地面積、形狀

　　D.環(huán)境質(zhì)量、景觀

　　E.臨街類型、臨街位置

　　60.當(dāng)存在( )情況時(shí)，不適于采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格。

　　A.房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)很大

　　B.城市有穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃和政策

　　C.房地產(chǎn)交易資料信息完整，可公開查詢

　　D.貸款利率不變

　　E.規(guī)劃控制容積率、建筑密度等指標(biāo)不明確

　　61.在用剩余法評(píng)估土地價(jià)格過(guò)程中，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一般可以采用( )。

　　A.市場(chǎng)比較法 B.成本逼近法

　　C.收益還原法 D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　62.在路線價(jià)法評(píng)估過(guò)程中，街角地所臨的兩條道路，( )的街道應(yīng)作為正街。

　　A.路線價(jià)低 B.路線價(jià)高

　　C.路線價(jià)相同時(shí)較寬 D.路線價(jià)相同時(shí)較窄

　　E.車流量較大

　　63.在以下影響土地價(jià)格的因素中，當(dāng)因素的指標(biāo)值上升時(shí)，引起土地價(jià)格呈單純上升趨勢(shì)的有( )。

　　A.人口密度 B.基礎(chǔ)設(shè)施配套水平

　　C.繁華程度 D.噪聲

　　E.地形坡度

　　64.下列情況中，( )的土地估價(jià)特別適用路線價(jià)法。

　　A.土地稅收 B.大城市住宅用地

　　C.工業(yè)開發(fā)區(qū) D.商業(yè)街兩側(cè)不動(dòng)產(chǎn)

　　E.城市房屋拆遷補(bǔ)償

　　65.需要結(jié)合土地用途才能確定其對(duì)土地價(jià)格影響方向的因素有( )。

　　A.交通管制 B.社會(huì)治安 C.鐵路

　　D.流動(dòng)人口 E.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　66.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)經(jīng)( )才能生效。

　　A.估價(jià)假設(shè)條件說(shuō)明 B.土地估價(jià)師簽字

　　C.公證 D.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章

　　E.送文函

　　67.以下不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，不能采用收益還原法的有( )。

　　A.寫字樓 B.普通住宅 C.醫(yī)院 D.郵電所

　　E.空置廠房

　　68.導(dǎo)致影響土地價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變化的原因可能是( )。

　　A.城市人均收入提高

　　B.城市規(guī)劃中對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整

　　C.城市土地供求變化

　　D.城市道路系統(tǒng)調(diào)整

　　E.新建大型文化娛樂(lè)中心

　　69.房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的( )等方面的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定的。

　　A.建成年代 B.結(jié)構(gòu)和樓地面

　　C.裝飾部分 D.設(shè)備部分

　　E.維修、大修情況

　　70.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要收集所在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，包括( )。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)表 B.基準(zhǔn)地價(jià)成果圖件

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表 D.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方案

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用說(shuō)明

　　四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號(hào)71 - 85，共15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分：少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)

　　(一)某工業(yè)開發(fā)區(qū)通過(guò)征地方式獲得1平方公里O土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，計(jì)劃達(dá)到“五通一平”后按工業(yè)用地分塊出讓。該地區(qū)土地取得費(fèi)用平均為15萬(wàn)元/畝(含征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))，達(dá)到“五通一平”條件的開發(fā)費(fèi)用(含管理費(fèi)和開發(fā)階段的稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，土地開發(fā)周期為2年，第一年內(nèi)投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年內(nèi)投入剩余的40%。假設(shè)銀行貸款年利率為7%，當(dāng)?shù)匾患?jí)開發(fā)的投資利潤(rùn)率為15%，類似土地開發(fā)的土地增值收益率為20%，土地還原率為9%。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可用于出讓的面積比例為70%。

　　請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答71 -75小題的問(wèn)題。

　　71.土地取得費(fèi)用的計(jì)息期應(yīng)為( )年。

　　A.2 B.1.5 C.1 D.0.5

　　72.土地開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的利息總額為( )萬(wàn)元。

　　A. 2975 B.4717 C.4817 D.5559

　　73.土地開發(fā)利潤(rùn)總額達(dá)到( )萬(wàn)元。

　　A. 6375 B.7083 C.8500 D.9443

　　74.計(jì)算土地增值收益應(yīng)采取的基數(shù)為( )。

　　A.土地取得費(fèi)用

　　B.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用

　　C.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息

　　D.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)

　　75.為確定開發(fā)后可出讓面積的出讓底價(jià)，在將各項(xiàng)因素構(gòu)成相加求和的基礎(chǔ)上，還應(yīng)做( )等處理和修正。

　　A.因素構(gòu)成累加值÷70% B.因素構(gòu)成累加值×70%

　　C.年期修正 D.期日修正

　　(二)某城市建成區(qū)內(nèi)有一國(guó)有化工廠，土地面積15000平方米，為1980年底經(jīng)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，地上建有磚混結(jié)構(gòu)的廠房和辦公用房。1995年領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。該工廠周圍為居住區(qū)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，該廠址所處區(qū)域規(guī)劃為居住用地。由于經(jīng)營(yíng)效益低下，且對(duì)環(huán)境有污染，該市土地儲(chǔ)備中心擬進(jìn)行收購(gòu)。該市基準(zhǔn)地價(jià)公布日期為2003年1月1日。

　　請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答76 - 80小題的問(wèn)題。

　　76.該工廠土地要人市交易，可以采用( )方式。

　　A.不改變工業(yè)用途，協(xié)議出讓 B.直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商

　　C.招標(biāo) D.掛牌

　　77.僅根據(jù)城市總體規(guī)劃圖中的信息判斷，估價(jià)中該土地可能按( )用途評(píng)估。

　　A.居住 B.商業(yè) C.工業(yè) D.商住綜合

　　78.某開發(fā)商委托評(píng)估該宗土地可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格，可采用( )。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 B.市場(chǎng)比較法

　　C.成本逼近法 D.剩余法

　　79.為評(píng)估該宗土地出讓的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)師還應(yīng)搜集的信息為( )。

　　A.該宗土地規(guī)劃容積率

　　B.類似土地出讓掛牌底價(jià)

　　C.類似土地拍賣成交價(jià)格

　　D.類似用途物業(yè)市場(chǎng)銷售成交價(jià)格

　　80.若要評(píng)估該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，能夠采用的評(píng)估方法有( )。

　　A.市場(chǎng)比較法 B.成本逼近法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 D.收益還原法

　　(三)某人擁有一套建筑面積110平方米的商品住宅。該住宅為2000年底取得70年土地使用權(quán)，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限為70年，辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。2008年底這套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)，水電費(fèi)、供暖費(fèi)等由承租方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)此類住房的年出租空置率平均為10%，還原率為9%。

　　請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答81 - 85小題的問(wèn)題。

　　81.該套住宅的年租賃收入為( )元。

　　A. 46000 B.36000 C.33000 D.32400

　　82.如果該套住宅需要投房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，則理論上保險(xiǎn)金額應(yīng)采用( )。

　　A.該套住房的重置價(jià)格 B.該套住房的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值

　　C.該套住房的建筑物重置價(jià)格 D.該套住房的建筑物現(xiàn)值

　　83.采用收益還原法評(píng)估該套住宅的價(jià)格時(shí)，所需扣除的租賃費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)為( )。

　　A.物業(yè)管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)稅+物業(yè)管理費(fèi)+維修費(fèi)

　　C.房地產(chǎn)稅+物業(yè)管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

　　D.房地產(chǎn)稅+物業(yè)管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+水電費(fèi)+供暖費(fèi)

　　84.如果房屋所有權(quán)人要將該住宅賣掉，可以采用的估價(jià)方法有( )。

　　A.市場(chǎng)比較法 B.收益還原法 C.成本法 D.剩余法

　　85.若2008年底房屋所有權(quán)人要將該住宅賣掉，委托評(píng)估，估價(jià)師選用的比較案例為新建成的類似商品住宅，剩余68年使用年限，則該案例的年期修正系數(shù)為( )。

　　A. 0.9952 B.0.9969 C.0.9981 D.0.9992

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