房地產(chǎn)基本制度與政策相關(guān)知識問答(5)

更新時間：2010-10-28 13:50:21 來源：|0

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　　請問老師，1、如何理解依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力

　　2、因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈時發(fā)生效力和因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　感覺這是矛盾的啊，請幫忙分析下。

　　老師解析：

　　我的理解：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”應(yīng)屬于例外。此規(guī)定屬于特例。

　　能夠引起物權(quán)設(shè)立或者消滅的事實行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實行為成就時發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時、衣服制成之時、書柜完成之時或者衣服被拋棄之時、書柜被燒毀之時，這些物的所有權(quán)或為設(shè)立或為消滅。這些因事實行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實行為成就時發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付)即生效力。

　　同時，我國存在許多因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財產(chǎn)對待，對其所有權(quán)法律承認歸建房人所有。比如農(nóng)民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權(quán)。但根據(jù)“自事實行為成就時發(fā)生效力”規(guī)定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為，不發(fā)生物權(quán)效力。

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