物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考試復(fù)習(xí)綱要(1)
第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述
考試大綱:
掌握:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容,收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。
熟悉:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。
了解:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。
知識(shí)要點(diǎn):
1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象
2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)
3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別
4. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別
5. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容
復(fù)習(xí)綱要:
一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念(掌握)
1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵(熟悉)
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的職能有:物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。
?、傥飿I(yè)資產(chǎn)管理
物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理,上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個(gè)共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。
?、谖飿I(yè)管理
物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。
?、墼O(shè)施管理
設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù),其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。
?、苜Y產(chǎn)管理
資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。
?、莘康禺a(chǎn)組合投資管理
房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限,強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè),主要包括:寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。
3. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo),是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正??臻g使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心是:提供價(jià)值管理服務(wù)
在全經(jīng)濟(jì)壽命周期,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值
4. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)
大量的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的
物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。
管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。
專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè),通常以專業(yè)分包的形式,也以直接接受業(yè)主委托的形式,在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上,獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。
二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容(掌握)
1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次
通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次
物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系
從開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開始,對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理,是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個(gè)共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值最大化。
物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。
物業(yè)管理的核心工作,是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修,并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù),以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀況。對(duì)于居住物業(yè),物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè),除物業(yè)管理外,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格,是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。
設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括:制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃,設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),為業(yè)主提供購(gòu)買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議,室內(nèi)布局與空間規(guī)劃,建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃,建造與維修工程,設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理,電訊整合、安全和綜合管理服務(wù),信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。國(guó)際上,設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格,通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括:制訂物業(yè)策略計(jì)劃,持有或出售分析,檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出,監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效,根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn),管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作,協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。
房地產(chǎn)組合投資管理包括:確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效,審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化,就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。
組合投資管理的主要工作包括:與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則,制訂并執(zhí)行組合投資策略,設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,評(píng)估投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。
3. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)性工作內(nèi)容
物業(yè)管理的內(nèi)容:
根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同,可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理,對(duì)最復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言,其工作內(nèi)容主要包括:
?、胖贫ü芾碛?jì)劃;(確立目標(biāo)、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預(yù)算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。)
?、萍訌?qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金;
?、侵贫ㄗ饨饦?biāo)準(zhǔn)及租金收取辦法;
?、任飿I(yè)的維修養(yǎng)護(hù);
?、砂踩Pl(wèi);
?、蕝f(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;
?、私M織與控制。
物業(yè)所有者(即業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。
檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面,還要針對(duì)租戶經(jīng)常提出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果,確定實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時(shí)間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。
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