業(yè)主自治就是業(yè)主自行管理嗎?
很顯然一些人對(duì)這個(gè)問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)偏差。對(duì)于業(yè)主自治的涵義,根據(jù)《武漢市住宅區(qū)業(yè)主自治管理實(shí)施辦法》中下的定義,是指住宅區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),代表全體業(yè)主依照《條例》規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè),對(duì)住宅區(qū)物業(yè)和業(yè)主的共同事務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)的活動(dòng)。至于這個(gè)定義是不是很準(zhǔn)確,我們暫不深究,但對(duì)于業(yè)主自治,我們應(yīng)當(dāng)理解其主要包含兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié):
一是要建立全體業(yè)主共同遵守的《業(yè)主公約》,以此來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為,使之共同地自覺(jué)維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有人和使用人自律的保證,也是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的前提。
二是要成立業(yè)主委員會(huì),代表廣大業(yè)主的利益來(lái)管理整個(gè)物業(yè),負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè),對(duì)物業(yè)的管理提出具體要求,以合同的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,承擔(dān)管理責(zé)任,協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議代表業(yè)主行使物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。
業(yè)主自行管理,實(shí)際上是我國(guó)大部分相對(duì)貧窮的,物業(yè)管理尚為空白的地方,人們針對(duì)物業(yè)管理的客觀需求,結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)的實(shí)際承受能力而采取的一種比較原始的物業(yè)管理,管理內(nèi)容基本上停留在搞衛(wèi)生、看門的狀況,這是一種無(wú)奈之舉,不是完整意義上的物業(yè)管理,充其量是物業(yè)管理的雛形。而像深圳、上海、北京等物業(yè)管理普及率高的大中城市再回到物業(yè)自行管理,實(shí)際上是一種倒退。
再?gòu)姆蓪用嫔峡?,由于業(yè)主自行管理不屬于全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的調(diào)整范疇。因此,對(duì)已經(jīng)基本成型的物業(yè)管理再回到業(yè)主自身管理或者業(yè)主委托專業(yè)公司管理這一現(xiàn)象或者呼聲,其中有關(guān)管理的主體資格、民事責(zé)任的承擔(dān)等很多問(wèn)題目前均無(wú)相關(guān)法律支持,且與《民法通則》、《公司法》的原則精神有抵觸。在實(shí)際操作上,如果讓業(yè)主委員會(huì)主導(dǎo)并實(shí)際經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的全部事項(xiàng),由于沒(méi)有一個(gè)合同和相應(yīng)機(jī)制的約束,那么,誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的行為?通過(guò)怎樣的機(jī)制或渠道來(lái)監(jiān)督?是否還得成立一個(gè)專門的監(jiān)督組織?一旦管理失職或因管理過(guò)失造成重大損害后果,誰(shuí)來(lái)承擔(dān)民事責(zé)任?諸如此類的問(wèn)題一旦釀成,就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的小區(qū)管理糾紛問(wèn)題,很可能就是一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,甚至關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展與穩(wěn)定。
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