對物業(yè)管理招投標(biāo)中預(yù)算問題的思考

　　在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方，都十分重視管理預(yù)算的問題，而招投標(biāo)中關(guān)鍵的標(biāo)的就是預(yù)算結(jié)果即管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)管理企業(yè)對管理預(yù)算的具體操作和預(yù)算方法原則等等都是八仙過海，各顯神通。筆者結(jié)合自己在上海地區(qū)眾多市場項目招投標(biāo)活動中，遇到的預(yù)算方面普遍性問題，提出我們的思考，以期與同行探討。

　　預(yù)算和管理費確定的現(xiàn)狀

　　1、預(yù)算的隨意性和不確定性

　　目前的預(yù)算是各管理企業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)驗基礎(chǔ)上對新項目的估算，有著很大的隨意性和不確定性;顯然，這種預(yù)算往往成為雙方討價還價的因素，由于沒有雙方一致的認(rèn)識，容易造成預(yù)算的失真。

　　2、管理費標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)算案倒置

　　在目前的招投標(biāo)活動中，盡管預(yù)算方式不同，但應(yīng)標(biāo)方(物業(yè)管理企業(yè))在測算出的管理費標(biāo)準(zhǔn)上似乎有著驚人的一致，這并不是預(yù)算本身的結(jié)果，事實上，這是因為管理費標(biāo)準(zhǔn)前置而預(yù)算倒拍帳或招標(biāo)方愿意補貼造成的。在我們的許多招投標(biāo)活動中，招標(biāo)方(開發(fā)商或業(yè)主委員會)往往已經(jīng)確定了管理費標(biāo)準(zhǔn)，因此，預(yù)算就顯得沒有因果性，無論預(yù)算結(jié)果如何，對今后的住戶來說必須按照既定的管理費標(biāo)準(zhǔn)收取，至多其產(chǎn)生的差額由招標(biāo)方補貼。從而使預(yù)算成了形式主義。

　　3、管理標(biāo)準(zhǔn)承諾與預(yù)算脫節(jié)

　　由于上述原因，預(yù)算并不能反映客觀實際，從而在招投標(biāo)活動中，應(yīng)標(biāo)方的管理標(biāo)準(zhǔn)承諾的真實可行性就令人懷疑。應(yīng)標(biāo)方為了取得項目管理權(quán)，在預(yù)算和管理費標(biāo)準(zhǔn)不符的狀態(tài)下，管理標(biāo)準(zhǔn)的承諾往往很少修改，而一旦管理付諸實施，由于成本太高必然會降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，造成服務(wù)誠信的問題。

　　4、政府定價管理費的制約性

　　目前上海地區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是由政府前幾年確定的指導(dǎo)價進行的。政府的管理費指導(dǎo)價在一定時期起到了制止亂收費的行為，但隨著市場化的發(fā)展、以及物業(yè)管理行業(yè)的管理運行日漸成熟和新開發(fā)樓盤智能化水平以及其它設(shè)施水平的日趨提高，管理成本也越來越高，而過去的指導(dǎo)價水平已經(jīng)無法滿足管理的需要;同時，過去的指導(dǎo)價考慮的是同類物業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)，并沒有考慮小區(qū)規(guī)模大小、設(shè)施差異，因而對于較小樓盤的管理從一開始就陷入收不抵支的狀況。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)與管理費必須互動

　　1、確定不同的管理標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)管理企業(yè)在招標(biāo)文件編制和日常管理中確定的基本管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照建設(shè)部以及上海市的行業(yè)基本要求確定，但對于許多特殊的樓盤則管理標(biāo)準(zhǔn)難以細(xì)化成個性。因此，確定不同的管理標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部已經(jīng)有了初步的意見)，并且能夠隨物業(yè)的不同而相應(yīng)能調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)就顯得尤為重要。

　　確定基本的預(yù)算范圍

　　2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按以下18個方面作為預(yù)算范圍：

　　(1)員工年度薪金;包括員工月薪、福利、節(jié)假日及平時加班費、年度員工保險、年度獎金等費用;(2)公用事業(yè)費;包括公共電費、公共水費(消防水、綠化用水、保潔用水)、電話費等;(3)電氣設(shè)備維護費;包括動力/照明燈管等器材備用維護費、強電費用、消防監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)維護費、弱電費用等;(4)管道維護系統(tǒng)費用;包括各類管道/閥門/龍頭等備品及維護費、各類水泵/變頻泵備件及維護費用等;(5)建筑/裝修費用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/裝修、道路修繕等費用;(6)電梯維護保養(yǎng)費，即交專業(yè)公司負(fù)責(zé)的電梯保養(yǎng)維護費;(7)年度檢測費，包括電梯年度檢測辦證費、沉降測試費、水箱清洗水質(zhì)檢測費、避雷系統(tǒng)檢測費等;(8)改良性工程維護費;(9)設(shè)備維護不可預(yù)見費;(10)湖景運行維護費;(11)保險費，包括財產(chǎn)險、公眾責(zé)任險;(12)清潔滅蟲費;包括清潔物料費、生活垃圾清運費;(13)園藝綠化養(yǎng)護費;(14)車庫管理系統(tǒng)維護費;(15)行政辦公費，包括辦公用品及印刷、招聘費、招待費、培訓(xùn)費、制服及清洗費、審計費、節(jié)日布置、折舊費、聯(lián)系工作及會務(wù)、雜項;(16)經(jīng)理人酬金;(17)營業(yè)稅及營業(yè)附加稅;(18)盈虧情況。

　　在上述18個方面中，涉及設(shè)施、設(shè)備的維護、物料的添置、公共事業(yè)費的確定、行政辦公費用的確定等等方面的計算方式或公式往往是按經(jīng)驗估算，存在許多的不確定因素，故需要有一個比較科學(xué)的計算公式、方法或系數(shù)，方能使預(yù)算不受人為因素主導(dǎo)并盡可能反映正常管理狀態(tài)下的客觀實際。

　　管理預(yù)算與政府定額

　　1、政府定額確定的必要性

　　目前，各地的房地產(chǎn)建筑行業(yè)均有一個政府編制的定額標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)管理行業(yè)在進行物業(yè)招投標(biāo)和進行正常的管理中，政府若研究和編制出物業(yè)管理項目預(yù)算定額，則一方面可以使招投標(biāo)雙方有一個費用測算的共同準(zhǔn)則，可避免雙方盲目的抬價壓價行為，成為合約雙方在市場化洽談過程中必須遵守的游戲規(guī)則。另一方面可使項目管理預(yù)算成為公開的、專業(yè)化的、可委托的工作，政府管理部門實施監(jiān)督，可避免業(yè)主委員會專業(yè)人員缺乏以及管理企業(yè)為爭奪項目管理而隨意編制預(yù)算的問題。更重要的方面是能促使管理企業(yè)在按管理要求編制的預(yù)算基本差不多的情況下，能把競標(biāo)的著重點放在如何根據(jù)項目的實際編制在該企業(yè)已有管理項目經(jīng)驗基礎(chǔ)上，以做出有特色的管理計劃。

　　2、定額須考慮的各種因素

　　在實踐中我們體會到，項目管理預(yù)算的編制要考慮的因素很多，如人員的編制和設(shè)施設(shè)備的維護以及能源的消耗等等，編制定額要充分考慮其特殊性。誠然，物業(yè)管理項目的預(yù)算定額和建筑施工、裝飾工程、維修工程等等定額有著很大的不同，后者的定額中很大的內(nèi)容是確定了工程中物質(zhì)材料的消耗、使用標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)。這部分內(nèi)容可以算在設(shè)施設(shè)備維護中體現(xiàn)之外，物業(yè)管理項目的管理預(yù)算則更多的是要考慮各類管理內(nèi)容的人工標(biāo)準(zhǔn)和各類設(shè)施的能源消耗標(biāo)準(zhǔn)等等。因此，首先定額應(yīng)著重規(guī)定物業(yè)項目的面積(住宅建筑面積、樓層數(shù)、樓棟數(shù)、綠化面積、水景面積、土地面積)、公共設(shè)施、智能化設(shè)施、能源消耗設(shè)施等等方面必須投放的各方面管理人員、操作人員的人工標(biāo)準(zhǔn)(包括可能添加的高標(biāo)準(zhǔn)管理要求的人工標(biāo)準(zhǔn));其次定額應(yīng)著重考慮不同設(shè)施設(shè)備的能源消耗標(biāo)準(zhǔn)(水、電、氣、通訊等的消耗以及各種條件下的計算系數(shù));其三定額應(yīng)著重考慮各種設(shè)施設(shè)備的維護工作中的材料、物料消耗標(biāo)準(zhǔn);其四定額應(yīng)考慮物業(yè)日常維修的標(biāo)準(zhǔn)(這方面可指定參考已有的房屋修繕工程預(yù)算定額);其五定額應(yīng)考慮相應(yīng)的行政辦公、管理酬金等等方面的計算系數(shù)。

　　3、定額成為招投標(biāo)的依據(jù)

　　制定物業(yè)項目預(yù)算定額，可以使所有的物業(yè)管理企業(yè)不僅在招投標(biāo)活動中而且在日常的管理活動中有一個運作準(zhǔn)則，有一個游戲規(guī)則;可以使招標(biāo)方(開發(fā)商、業(yè)主委員會)乃至廣大業(yè)主都能了解物業(yè)管理企業(yè)的運作內(nèi)容和必須的成本，使招投標(biāo)活動在預(yù)算共識下更注重企業(yè)的管理誠信、經(jīng)驗和管理實績;更重要的是可以推動物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場化，消除惡性競爭，淘汰不良企業(yè)，形成良性循環(huán)。

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