1996年土地估價師考試《土地估價實(shí)務(wù)》真題(4)

2、房屋的現(xiàn)值

根據(jù)對該物業(yè)的實(shí)地勘察和從有關(guān)部門調(diào)查資料估算土建造價1150元/平方米，設(shè)備裝修900元/平方米，因此重置價為：

（1）建安工程直接費(fèi)：1150+900=2050元/平方米

（2）間接工程費(fèi)（為直接工程費(fèi)的20%）：2050×20%=410元/平方米

（3）不可預(yù)見費(fèi)取前兩項(xiàng)和的5%：（2050+410）×5%=123元/平方米

（4）利息支出，年利息取12.98%：（2050+410+123）×12.98%=335.27元/平方米重置價=9897.6×（1050+410+123+335.27）=2888.39萬元

因該框架房屋建成于1998年，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定鋼混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0，由于該宗地參股年限為50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以現(xiàn)值為：V=C{1－(1－R)×[t/(t+n)]} =2888.39×{1－(1－0)×[7/(7+50)]}=2533.68萬元

3、土地價值

土地價值=土地價值=物業(yè)總價值－建筑物現(xiàn)值=2759.35－2533.68=225.67萬元

單位地價=225.67÷1785.88=1263.63元/平方米

比較法：

根據(jù)估價師實(shí)際工作中掌握材料，及相關(guān)部門提供情況，在××市區(qū)選擇了與評估地塊類似的土塊交易、土地入股比較案例如表3。

表3

將以上四宗案例與評估地塊在交易情況，交易期日，區(qū)域情況，個別因素，使用年期進(jìn)行比較修正，最終求出土地價格，修正系數(shù)表如表4：

表4

比較地價計(jì)算如下：

比較地價A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100 =843元/平方米
比較地價B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906元/平方米
比較地價C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4元/平方米
比較地價D=820×100/100×100/100×103/100×104/100×101/100 =878.6元/平方米

根據(jù)估價師討論后，認(rèn)為以上四宗比較案例與評估宗地有比較強(qiáng)的可比性，以四個比較地價的平均值做為土地價格：
評估宗地單位地價=（814+906+925.4+878.6）=888.25元/平方米

基準(zhǔn)地價修正法：

a、根所××市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價表，查出地價水平，如表5：

表5

b、進(jìn)行各項(xiàng)因素修正。

（1）容積率修正。

本次評估土地面積1785.88平方米，樓房屬共建，含他項(xiàng)使用權(quán)面積較多，不作容積率修正。

（2）對評估地塊進(jìn)行區(qū)域因素修正。

區(qū)域因素修正系數(shù)表（%）

根據(jù)地塊具體情況，估價人員對三級區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察并結(jié)合以上各項(xiàng)因素分值圖及分值表進(jìn)行如下修正：
0% －5.7% －2.1% －2.0% －0.8% －2.0%=－12.6%

（3）對評估地塊進(jìn)行個別因素修正。

個別因素修正系數(shù)表（%）

（4）對評估地塊進(jìn)行年期修正。
K=1－（1/1+R）n
R為土地還原利率（12%）
n為土地使用年限（50年）
K=0.9965

（5）基準(zhǔn)地價調(diào)整結(jié)果。

評估地塊土地價格=946×（1－12.6%+6.7%）×0.9965=887元/平方米

評估結(jié)果確定：
根據(jù)以上采用的殘余法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法的測算結(jié)果，分別給出權(quán)重0.15、0.45、0.4加權(quán)平均，并結(jié)合估價師經(jīng)驗(yàn)判斷，該宗地地價確定為944元/平方米。

八、評估結(jié)果匯總

單位地價：944元/平方米；總地價168.59萬元。

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