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1996年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題(4)

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

2、房屋的現(xiàn)值

根據(jù)對(duì)該物業(yè)的實(shí)地勘察和從有關(guān)部門調(diào)查資料估算土建造價(jià)1150元/平方米,設(shè)備裝修900元/平方米,因此重置價(jià)為:

(1)建安工程直接費(fèi):1150+900=2050元/平方米

(2)間接工程費(fèi)(為直接工程費(fèi)的20%):2050×20%=410元/平方米

(3)不可預(yù)見費(fèi)取前兩項(xiàng)和的5%:(2050+410)×5%=123元/平方米

(4)利息支出,年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27元/平方米重置價(jià)=9897.6×(1050+410+123+335.27)=2888.39萬元

因該框架房屋建成于1998年,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定鋼混結(jié)構(gòu),非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年,殘值率為0,由于該宗地參股年限為50年,房屋尚可使用50年,已使用了7年,所以現(xiàn)值為:V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]} =2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]}=2533.68萬元

3、土地價(jià)值

土地價(jià)值=土地價(jià)值=物業(yè)總價(jià)值-建筑物現(xiàn)值=2759.35-2533.68=225.67萬元

單位地價(jià)=225.67÷1785.88=1263.63元/平方米

比較法:

根據(jù)估價(jià)師實(shí)際工作中掌握材料,及相關(guān)部門提供情況,在××市區(qū)選擇了與評(píng)估地塊類似的土塊交易、土地入股比較案例如表3。

表3

 

 A

 宗地位置  ××路  ××路  ××路  ××路
 土地面積  11260m2  136m2   1426m2 1217m2 
 土地用途  商  商  商住  商住
 地價(jià)類型  入股評(píng)估  交易價(jià)  交易價(jià)  交易價(jià)
 日期  1995.8.20  1994.7  1994.6  1995.8 
 交易情況  正常  正常  正常  正常
 臨路情況  臨路  臨路   離路較遠(yuǎn) 離路稍遠(yuǎn) 
 規(guī)劃限制  無  無  較大  無
 交通情況   較好  好  較差  較差
 地價(jià)年限  40年  25年   30年  40年
 地價(jià)  915元/m2  880元/m2   714元/m2   820元/m2

將以上四宗案例與評(píng)估地塊在交易情況,交易期日,區(qū)域情況,個(gè)別因素,使用年期進(jìn)行比較修正,最終求出土地價(jià)格,修正系數(shù)表如表4:

表4

   A
 交易情況   100/100   100/100  100/100  100/100
 交易日期  100/100  111/100  112/100  100/100
 區(qū)域因素  95/100  95/100  105/100  103/100
 個(gè)別因素  96/100   93/100    107/100  106/100
 年期修正  101/100  105/100  103/100  101/100
   

比較地價(jià)計(jì)算如下:

比較地價(jià)A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100 =843元/平方米
比較地價(jià)B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906元/平方米
比較地價(jià)C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4元/平方米
比較地價(jià)D=820×100/100×100/100×103/100×104/100×101/100 =878.6元/平方米

根據(jù)估價(jià)師討論后,認(rèn)為以上四宗比較案例與評(píng)估宗地有比較強(qiáng)的可比性,以四個(gè)比較地價(jià)的平均值做為土地價(jià)格:
評(píng)估宗地單位地價(jià)=(814+906+925.4+878.6)=888.25元/平方米

基準(zhǔn)地價(jià)修正法:

a、根所××市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表,查出地價(jià)水平,如表5:

表5

 地價(jià)級(jí)  一 二  三  四  五  六  七 
 基準(zhǔn)地價(jià)(元/m2)  1986  1487  946   644   367   211  156

本次評(píng)估中宗地處于三級(jí)地內(nèi),基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為615元/平方米

b、進(jìn)行各項(xiàng)因素修正。

(1)容積率修正。

本次評(píng)估土地面積1785.88平方米,樓房屬共建,含他項(xiàng)使用權(quán)面積較多,不作容積率修正。

(2)對(duì)評(píng)估地塊進(jìn)行區(qū)域因素修正。

區(qū)域因素修正系數(shù)表(%)

  優(yōu)   較優(yōu)  一般  較劣  劣
 商服繁華度  7.1  3.6   0 -3. 9  -7.8
 基礎(chǔ)設(shè)施便利度  5.7   2.9   0 -3.2   -6.3 
 公共交通便捷度  3.8  1.9    0 -2.1   -4.2
  對(duì)外交通便利度  3.5   1.8   0  -2  -3.9
 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度  1.4  0.7   0  -0.8   -1.6
 人口密度  3.5  1.8    0  -2   -4


根據(jù)地塊具體情況,估價(jià)人員對(duì)三級(jí)區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察并結(jié)合以上各項(xiàng)因素分值圖及分值表進(jìn)行如下修正:
0% -5.7% -2.1% -2.0% -0.8% -2.0%=-12.6%

(3)對(duì)評(píng)估地塊進(jìn)行個(gè)別因素修正。

個(gè)別因素修正系數(shù)表(%)

  優(yōu)   較優(yōu)  一般  較劣  劣
 臨路類型  3.2  1.6   1.1  0  -3.5
距公交站距離  2.5   1.8   0.8  0   -2.8 
拐角形成   1.9  1.5    1.0  0.5   0
 面積   0.6   0.3   0
 寬深比  1.3  0.7   0  -0.7  -1.4

根據(jù)評(píng)估地塊實(shí)際情況,對(duì)照個(gè)別因素指標(biāo)說明表,進(jìn)行如下修正:
3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%

(4)對(duì)評(píng)估地塊進(jìn)行年期修正。
K=1-(1/1+R)n
R為土地還原利率(12%)
n為土地使用年限(50年)
K=0.9965

(5)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果。

評(píng)估地塊土地價(jià)格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887元/平方米

評(píng)估結(jié)果確定:
根據(jù)以上采用的殘余法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的測(cè)算結(jié)果,分別給出權(quán)重0.15、0.45、0.4加權(quán)平均,并結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷,該宗地地價(jià)確定為944元/平方米。

八、評(píng)估結(jié)果匯總

單位地價(jià):944元/平方米;總地價(jià)168.59萬元。

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