2000年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》試題

第一部分 綜合計(jì)算題
(共2題，每題各15分，總分30分。答題要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果;需按公式計(jì)算的，要求列出公式;無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)。請?jiān)诿款}下方空白處答題)
一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價(jià)的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%
二、C市的某企業(yè)擬購進(jìn)A市的宗地H，委托某土地評估機(jī)構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估。土地評估機(jī)構(gòu)對委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價(jià)格 (計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于四個(gè))。
(1)案例資料:

i。開發(fā)程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。
ii.區(qū)域因素和個(gè)別因素對地價(jià)的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價(jià)的修正幅度"
(2)其他資料:A市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn);A市的容積率對地價(jià)的影響是:以容積率為2時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0．1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。
第二部分 案例綜合分析
(共1題，60分，本部分包括一個(gè)國有企業(yè)改制中土地估價(jià)和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題)
三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題:
l．A宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。(8分)
2．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。
請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價(jià)時(shí)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)?(8分)
(2)運(yùn)用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)
3．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價(jià)人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)
4．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。
請問:(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分) (2)如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估?簡述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。(18分)

第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)
(共1題，60分。本部分包括一個(gè)土地估價(jià)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請認(rèn)真閱讀報(bào)告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯(cuò)誤但不能說明原因的不得分。請?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})
四、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱
××公司位于××區(qū)××路××號用地地價(jià)評估
二、委托估價(jià)方 (略)
三、受托估價(jià)方 (略)
四、估價(jià)對象
估價(jià)對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價(jià)目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書。
(8)估價(jià)對象 《房屋所有權(quán)證》。
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價(jià)格定義
估價(jià)對象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十年期的土地價(jià)格。
八、估價(jià)期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價(jià)日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價(jià):4485.25元/平方米
總地價(jià):2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價(jià)師簽名 (略)
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
二000年一月十日
第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對象描述
1．土地位置狀況
估價(jià)對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2．土地權(quán)利狀況
估價(jià)對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3．建筑物和地上附著物狀況
估價(jià)對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%

二、地價(jià)影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個(gè)別因素 (略)
第三部分 土 地 估 價(jià)
一、估價(jià)原則
1．最有效使用原則 (略)
2．貢獻(xiàn)原則 (略)
3．變動(dòng)原則 (略)
4．合法原則 (略)
二、估價(jià)方法與估價(jià)過程
(一)估價(jià)方法的選擇
估價(jià)人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價(jià)。
(二)估價(jià)過程
1．收益還原法
(l)計(jì)算估價(jià)對象總樓價(jià):
計(jì)算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價(jià)。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價(jià)對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價(jià)為700元/平方米，殘值率為0。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對照 《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實(shí)例；
根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見 《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計(jì)算及確定。
比準(zhǔn)價(jià)格A=243。60元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B=233。40元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C=249。09元/平方米
取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計(jì)算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計(jì)算年總費(fèi)用
①管理費(fèi):
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費(fèi):
根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費(fèi)＝房屋重置價(jià)×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③保險(xiǎn)費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋現(xiàn)值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價(jià)／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費(fèi)用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元

(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益―房地年出租總費(fèi)用
　　　　?。?64317．15―118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計(jì)算總樓價(jià)：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價(jià)
總地價(jià)＝總樓價(jià)―房屋現(xiàn)值＝4398900．39―1530112＝2868788．39元
2．市場比較法
(1)選擇房地出售實(shí)例：
估價(jià)人員對收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表：

(2)房屋占地地價(jià)計(jì)算
①房屋現(xiàn)值計(jì)算：
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×成新率
實(shí)例A房屋現(xiàn)值＝580×2356×80％＝1093184元
實(shí)例B房屋現(xiàn)值＝600×1848×75％＝831600元
實(shí)例C房屋現(xiàn)值＝580×2187．90×70％＝888287．40元
②實(shí)例地價(jià)計(jì)算：
據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常交易價(jià)的8．5％，則：
單位地價(jià)＝(房屋交易價(jià)―房屋現(xiàn)值―賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))／房屋用地面積
實(shí)例A單位面積地價(jià)＝(3100000―1093184―3100000×8．5％)／496
＝3514．75元／平方米
實(shí)例B單位面積地價(jià)＝(2600000―831600―2600000×8．5％)／385
　　　　　　　＝4019．22元／平方米
實(shí)例C單位面積地價(jià)＝(2750000―888287．40―2750000×8．5％)／442
　　　　　　　 ＝3683．17元／平方米
③比較因素條件指數(shù)：
分別將估價(jià)對象和比較實(shí)例的各比較因素對比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表：

⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代人計(jì)算公式，則
比準(zhǔn)價(jià)格A＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000．69元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264．22元／平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072．63元／平方米
通過對上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264．22元／平方米。
三、地價(jià)的確定
估價(jià)人員鑒于估價(jià)對象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果，即：
單位面積地價(jià)＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米
樓面地價(jià)＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米
總地價(jià)＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1．估價(jià)對象《國有土地使用證》
2．估價(jià)對象宗地圖
3．估價(jià)機(jī)構(gòu)《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》
4．土地估價(jià)師資格證書
5．估價(jià)對象照片
6．委托估價(jià)協(xié)議書