2000年土地估價師《土地估價理論與方法》單項選擇題

21．預(yù)期收益原則可以在( )中得以應(yīng)用。
A．成本逼近法 B．市場比較法
C．成本法和剩余法 D．剩余法和收益還原法
22．土地價格是由土地的( )三者互相作用、互相影響形成的。
A．效用、相對稀缺性和有效需求 B．供給、需求、利用狀況
C．權(quán)利、租金、利率 D．價值、使用價值、供求
23．在城市規(guī)劃中，對地價影響相對更大的因素是( )。
A．地形、朝向、地質(zhì)條件 B．用途、容積率、建筑密度
C．綠化、環(huán)境質(zhì)量 D．面積、形狀、土地使用年限
24．影響土地價格的區(qū)域因素包括( )。
A．位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件 B．行政、社會、經(jīng)濟因素等
C．面積、形狀、土地使用年限等 D．地形、朝向、地質(zhì)條件
25．影響土地價格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和( )。
A．宏觀因素 B．經(jīng)濟因素 C．個別因素 D．社會因素
26．地租是一種經(jīng)濟剩余，即( )之后余下的那一部分。
A．總利潤減去稅金 B．總收入減去總要素成本
C．稅后總利潤減去社會平均利潤 D．總收益減生產(chǎn)成本
27．根據(jù)地租理論，最劣等級的土地( )。
A．有級差地租和絕對地租 B．無級差地租和絕對地租
C．無級差地租，有絕對地租 D．有級差地租，無絕對地租
28．新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租問題的一個核心考慮，引進( )概念，從理論上解決了城市地租的計算問題。
A．同好曲面 B．買價曲線 C．區(qū)位平衡 D．非完善市場
29．工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對( )因素的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
A．運輸、勞動力和集聚 B．一般、區(qū)域和個別
C．自然和經(jīng)濟 D．供給和需求
30．消費者購買某種商品愿意支付的實際價格是指( )。
A. 商品的最低售價 B．商品的銷售價格
C．交通費用 D．商品的銷售價格加交通費用
31．( )不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
A．壟斷地租 B．絕對地租 C．級差地租I D．級差地租Ⅱ
32．新古典主義經(jīng)濟學家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對( )的比較。
A．產(chǎn)品的市場價格與生產(chǎn)價格 B．產(chǎn)品的生產(chǎn)價格與社會平均價格
C．邊際產(chǎn)品價格與生產(chǎn)要素價格 D．產(chǎn)品的社會平均價格與生產(chǎn)要素價格
33．( )是形成不同城鎮(zhèn)間地價差異的主要因素。
A．一般因素 B．區(qū)域因素 C．個別因素 D．行政因素
34．地租的占有是土地( )借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。
A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．租賃權(quán) D．處置權(quán)
35．求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。
A. 經(jīng)營費用 B．土地租金 C．投資利率 D．土地還原率
36．農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是( )。
A．亞當•斯密 B．馮•杜能 C．阿爾申爾德•韋伯 D．大衛(wèi)•李嘉圖
37．( )屬于影響宗地地價的個別因素。
A．當?shù)厣唐贩績r格變動情況 B．宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施
C．宗地附近學校分布情況 D．宗地形狀
38．應(yīng)用收益還原法評估不動產(chǎn)價格時，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價中的( )。
A. 供給與需求原則 B．報酬遞增與遞減原則
C．替代原則 D．協(xié)調(diào)原則

39．在我國社會主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于( )。
A．存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離
B．在任何社會制度下都存在地租
C．存在著國家所有和集體所有兩種所有制形式
D．土地是重要的生產(chǎn)要素
40．根據(jù)馬克思的地租理論，下列( )為錯誤的觀點。
A．地租是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式 B．土地價格是地租的資本化
C．土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn) D．一切地租都是剩余價值
41．地產(chǎn)的( )性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。
A．價值 B．價格 C．普遍 D．個別
42．大衛(wèi)•李嘉圖認為級差地租產(chǎn)生的條件，一是( )，二是土地肥沃程度及位置的差別。
A．土地數(shù)量的有限 B．土地增值性 C．土地的壟斷性 D．土地的有效性
43．土地定級因素權(quán)重的確定應(yīng)滿足：( )。
A．一是權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成反比，二是各因素權(quán)重值在0~1之間變化
B．一是權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，二是各因素權(quán)重值之和等于1
C．一是權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成反比，二是各因素權(quán)重值之和大于1
D．一是權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，二是各因素權(quán)重值之和小于1
44．市級商服中心( )。
A．具有各級商服中心的商服功能 B．只有市級商服中心的功能
C．只經(jīng)營高檔商品 D．位于城市的幾何中心
45．( )因素屬于影響土地質(zhì)量的面狀因素。
A．商服中心 B．交通道路 C．文化設(shè)施 D．環(huán)境質(zhì)量
46．在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評定標準中，十成新房屋的已使用期應(yīng)不超過( )年。
A．2 B．3 C．4 D．5
47．城鎮(zhèn)土地定級中，( )對土地質(zhì)量的影響隨距離的增加呈線性遞減。
A．對外交通便利度 B．商服繁華影響度 C．路網(wǎng)密度 D．人口密度
48．在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為50、15、5，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為20、4，則該評價單元的商服繁華度作用分值為( )。
A．94 B．75 C．74 D．70
49．因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。
A．自然折舊 B．物質(zhì)折舊 C．功能折舊 D．經(jīng)濟折舊
50．( )不可作為劃分土地定級單元的界限。
A．河流 B．鐵路線 C．土地權(quán)屬界限 D．多功能干道
51．土地定級中影響因素權(quán)重是指各因素對評估對象的( )。
A．比值 B．重要程度 C．比重 D．相關(guān)關(guān)系
52．( )是土地價格存在的根源。
A．絕對地租 B．壟斷地租 C．級差地租I D．級差地租Ⅱ
53．收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與( )費用。
A．評估 B．設(shè)計 C．資本 D．建筑
54．確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。
A．通貨膨脹 B．利息 C．貸款利息率 D．風險
55．從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風險的( )獲利率。
A．資本 B．土地 C．項目 D．房屋
56．土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用( )表現(xiàn)的收益。
A．貨幣形式 B．實物形式 C．地價形式 D．地租形式
57．收益還原法求得的土地價格通常稱為( )。
A．收益價格 B．比準價格 C．積算價格 D．地租價格

58．剩余法是根據(jù)( )來估算土地價格的一種估價方法。
A．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價格與總支出的差額
B．房地產(chǎn)開發(fā)的總收益
C．房地產(chǎn)的年租收入
D．房地產(chǎn)的建造總成本與總利潤
59．宗地評估報告中，土地登記狀況主要指( )。
A．土地位置、土地用途、四至、面積、地號
B．土地位置、土地用途、四至、面積、地號、圖號、使用權(quán)及他項權(quán)利狀況等
C．土地位置、土地用途、四至、面積、地號、圖號及建筑物狀況等
D．土地位置、土地用途、四至、面積、地號、圖號、土地證號、使用權(quán)性質(zhì)及他項權(quán)利狀況等
60．有一宗房地產(chǎn)，據(jù)市場調(diào)查，每年能獲得的總收益為100萬元，每年所需支出的總費用為30萬元，該類房地產(chǎn)的還原率為9％，則該宗房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
A．752 B．778 C．813 D．860
61．( )理淪和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。
A．地租 B．區(qū)位 C．級差地租 D．剩余價值
62．采用市場比較法評估求得的土地價格，通常稱之為( )。
A．積算價格 B．參考價格 C．交易價格 D．比準價格
63．下列各項費用中不屬于土地取得費的是( )。
A．征地費 B．拆遷費 C．勞動力安置費 D．土地平整費
64．運用市場比較法評估某宗地地價時，若選擇的比較案例成交地價為每平方米500元，對應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地使用年期為20年，土地還原率為8％，則年期修正后的地價為( )元／平方米。
A．400 B．436 C．460 D．573
65．建筑物的耐用年限有( )之分。
A．物理耐用年限和經(jīng)濟耐用年限 B．經(jīng)濟耐用年限和會計耐用年限
C．主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限 D．自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限
66．采用市場比較法評估地價時，所選用的比較實例的成交時間與待估宗地的評估期日相距最長不能超過( )年。
A．3 B．4 C．5 D．8
67．據(jù)統(tǒng)計分析，某城市住宅用地容積率與地價的關(guān)系是：以容積率等于3為基準，容積率每增加0．1，宗地地價就提高5個百分點。設(shè)A宗地單位地價為2000元／平方米，容積率為3．6；B宗地容積率為3．2，則在其他條件相同的情況下，B宗地單位地價估計應(yīng)為( )元／平方米。
A．2200 B．1667 C．1692 D．2364
68．運用市場比較法評估土地租金時，一般應(yīng)采用( )進行比較分析。
A．每月支付的租金 B．每月支付的租金及物業(yè)管理費
C．實質(zhì)租金 D．支付租金和押金
69．在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )。
A. 實際收益 B．客觀純收益 C．實際純收益 D．實際總收益
70．剩余法除可用于評估土地價格外，還可用于( )。
A．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析 B．房地產(chǎn)純收益估測
C．評估建筑質(zhì)量 D．物業(yè)管理評估
71．凡獨立從事土地估價的人員，必須具備( )資格。
A．經(jīng)濟師 B．會計師 C．規(guī)劃師 D．土地估價師
72．運用剩余法評估土地價格時，確定評估對象的最佳利用方式主要受( )的限制。
A．土地收益 B．市場變化 C．城市規(guī)劃 D．開發(fā)前景
73．某地塊1997年11月25日的地價為2000元／平方米，1997年11月25 日至2000年11月25 日該地區(qū)的地價上漲了15％(其他情況不變)，則該地塊2000年11月25日的土地價格為( )元／平方米。
A．2600 B．3042 C．2900 D．2300
74．成本逼近法主要適用于( )的估價。
A．商業(yè)用地 B．住宅用地
C．寫字樓用地 D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地

75．按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。
A．基準地價 B．標定地價 C．政府最低限價 D．宗地評估價
76．成本逼近法中投資利潤的計算公式為：投資利潤＝[土地取得費+( )]×投資回報率。
A．土地開發(fā)費 B．稅費
C．土地開發(fā)費+稅費 D．土地開發(fā)費+稅費+利息
77．臨街宗地的接近街道部分的地價通常( )遠離街道部分的地價。
A．高于 B．低于 C．等于 D．約等于
78．對具有市場流動性的建筑物估價，應(yīng)以( )為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。
A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．成新度
79．在城鎮(zhèn)土地定級中，衡量基本生活設(shè)施完善度的主要指標是( )。
A．設(shè)施的分布、設(shè)施的保證率
B．投入的物化勞動量
C．設(shè)施的齊備程度、設(shè)施的服務(wù)水平和設(shè)施的保證率
D．設(shè)施的先進程度
80．某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價值降低，這種建筑物折舊情況屬于( )。
A．物理折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟折舊 D．物質(zhì)折舊
81．建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物( )。
A．原始價值的攤銷 B．原始價值的回收
C．價值的減價修正 D．折余價值的差額
82．在城鎮(zhèn)土地定級中，衡量公交便捷度的指標主要有( )。
A．公交車流量、公交線路 B．公交車流量、公交線路數(shù)、公交站點數(shù)
C．公交車站的起始位置 D．公交行駛方向、公交工具、公交流量
83．現(xiàn)有一建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與該建筑物類似的建筑物重置價為每平方米2000元，耐用年限為50年，殘值率為2％，則采用平均折舊法計算該建筑物在2000年11月1 日的現(xiàn)值為( )萬元。
A．197 B．161 C．160 D．150
84．一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的、其土地條件在一定范圍內(nèi)具有較強的代表性、可起示范及比準作用的若干宗地稱為( )。
A．標準宗地 B．類似土地 C．比較宗地 D．待估宗地
85．根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租( )。
A．等于零 B．大于零 C．小于零 D．不等于零
86．房屋純收益＝( )×房屋還原率。
A．房屋重置價 B．房屋現(xiàn)值 C．土地價格 D．房地產(chǎn)價格
87．同類建筑單位面積平均造價指各地在國家建筑( )控制下確定的各地各類房屋的一般造價。
A. 定額標準 B．收費標準 C．設(shè)計標準 D．裝修標準
88．基準地價評估時的土地用途以( )用途為主。
A．商業(yè) B．規(guī)劃 C．住宅 D．現(xiàn)實
89．宗地估價報告中，要求一項評估所選的方法不應(yīng)少于( )種。
A．3 B．4 C．2 D．5
90．用收集的宗地樣點地價評估基準地價，應(yīng)根據(jù)地價分布特點和( )，分析各土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)土地質(zhì)量與地價的相關(guān)關(guān)系，建立合適的基準地價評估模型。
A．土地用途 B．土地質(zhì)量
C．影響地價的因素條件 D．影響級別的因素條件

91．某宗地采用三種估價方法的評估結(jié)果分別為931、910、954元／平方米，根據(jù)分析分別給定其權(quán)重為0．5、0．2、0．3，則采用加權(quán)平均法確定最終估價結(jié)果為( )元／平方米。
A．931．7 B．933．7 C．936．2 D．938．8
92．宗地估價報告按內(nèi)容和目的不同，可分為( )。
A．工作報告和技術(shù)報告
B．表格式報告、書信式報告和文字說明式報告
C．階段性評估報告和正式報告
D．宗地估價(結(jié)果)報告和宗地估價技術(shù)報告
93．根據(jù)評估目的不同，宗地地價可分為( )。
A．基準地價、標定地價、交易底價等 B．基準地價、成交地價、標定地價等
C．標定地價、出讓底價、交易地價等 D．成交地價、標定地價、交易底價等
94．基準地價系數(shù)修正法的基本原理是( )。
A．收益原理 B．替代原理 C．地租理論 D．區(qū)位理論
95．宗地地價評估的程序，是以( )開始到最后提交估價報告書為止的全過程。
A．接受估價委托書 B．確定估價基本項目
C．擬定估價作業(yè)計劃 D．收集資料
96．用于基準地價評估的數(shù)據(jù)要符合( )的要求。
A. 土地級別 B．數(shù)理統(tǒng)計 C．數(shù)學模型 D．土地條件
97．有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，又知綜合還原率為7％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為( )萬元。
A．30 B．40 C．50 D．60
98．采用成本逼近法進行土地估價時，土地取得費的計息期應(yīng)為( )開發(fā)期。
A．四分之一 B．二分之一 C．三分之二 D．整個
99．采用剩余法估價時，計算利息應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的全部預(yù)付資本為計息基礎(chǔ)，其中預(yù)付資本主要包括( )。
A．開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費、銷售稅費
B．地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費
C．地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、開發(fā)商利潤
D．地價款、開發(fā)建筑費、折舊費、專業(yè)費
100．國家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)( )。
A．土地低效利用 B．未交納土地使用稅
C．為了社會公共利益的需要 D．劃撥土地用于出租、抵押