98年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》試題

一、綜合計(jì)算題(共3小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式、計(jì)算步驟，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分)
1．某市一綜合大廈，于1995年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000平方米；4~10層為寫字樓，建筑面積為7500平方米，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價(jià)為1250萬元。1998年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請?jiān)u估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價(jià)格。
據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實(shí)際租金為5．5元／建筑平方米•日，寫字樓的實(shí)際租金為3．5元／建筑平方米•日；同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計(jì)算為：商場5．0元／平方米•日(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓為4．0元／日•平方米(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業(yè)出租的費(fèi)用一般為：年管理費(fèi)為租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8％，每年需支付稅費(fèi)30元／建筑平方米，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價(jià)為3000元／建筑平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從1993年至1998年物價(jià)指數(shù)每年上漲9個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為9％。
計(jì)算結(jié)果
該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下的土地使用權(quán)價(jià)格：
總地價(jià)：4245. 175萬元
單位地價(jià)：14765. 83元/平方米
2．某開發(fā)公司欲參與A宗地的土地使用權(quán)招標(biāo)競投，現(xiàn)委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對A宗地進(jìn)行招標(biāo)地價(jià)評估。該估價(jià)機(jī)構(gòu)收集到有關(guān)資料如下：
(1)A宗地面積為2000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4．0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。
(2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為600萬元，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的6％和4％，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。
(3)該開發(fā)公司預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15％；稅金為房地產(chǎn)總價(jià)的6％；銀行年貸款利率為11％，土地還原率為8％。
(4)在A宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價(jià)分別為：
實(shí)例B：2370元／平方米； 實(shí)例C：2730元／平方米； 實(shí)例D：2500元／平方米；
A宗地上建成后的房地產(chǎn)與上述三個(gè)比較實(shí)例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)的比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)：
比較因素 A宗地 比較實(shí)例B 比較實(shí)例C 比較實(shí)例D
交易時(shí)間 100 ―1 ―5 ―4
交易情況 100 0 ―1 +1
區(qū)域因素 100 ―2 +2 ―3
個(gè)別因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 ―3 0 ―1
根據(jù)以上資料，評估出該公司的投標(biāo)地價(jià)。
計(jì)算結(jié)果
該公司的投標(biāo)地價(jià)：總地價(jià)：715. 57萬元
單位地價(jià)：3577. 85元/平方米
3．某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)，宗地條件如下：宗地面積4500平方米，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設(shè)計(jì)方案為：總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。 。
又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計(jì)算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的
70％，每個(gè)汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營管理費(fèi)按租金
的30％計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅
2000元／平方米，地上車位平均為500元／個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投
入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％。
試計(jì)算該開發(fā)公司開工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。
計(jì)算結(jié)果
該開發(fā)公司在開工時(shí)需依照當(dāng)?shù)匾?guī)定交納40％的地價(jià)款，金額為1546．91萬元。

二、估價(jià)實(shí)務(wù)分析(本部分由兩個(gè)案例報(bào)告組成，每個(gè)報(bào)告都存在多處錯(cuò)誤，請認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出存在的錯(cuò)誤，并簡述原因。只挑出錯(cuò)誤而未說明原因的不得分。每個(gè)報(bào)告60分)
報(bào)告一土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：××廠地價(jià)評估
二、委托估價(jià)方(略)
三、受托估價(jià)方(略)
四、估價(jià)對象(略)
五、估價(jià)目的：對××廠的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估。
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施條例
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(3)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例》
(5)××市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定
(6)委托方提供的有關(guān)資料(略)
(7)估價(jià)人員實(shí)地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。
七、地價(jià)定義
此次評估地價(jià)是評估對象五十年期工業(yè)用地國有土地使用權(quán)于評估期日的價(jià)格
八、估價(jià)期日：1997年6月30日
九、估價(jià)日期：1997年8月13日
十、估價(jià)結(jié)果
總地價(jià)：40，605，565．8元
估價(jià)結(jié)果一覽表(略)
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報(bào)告提供的土地價(jià)格構(gòu)成中不包含評估地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、道路等的費(fèi)用。
(2)本報(bào)告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機(jī)構(gòu)勘測定界結(jié)果為準(zhǔn)。
(3)本報(bào)告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時(shí)的參考。
(4)本報(bào)告需按國家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價(jià)格的依據(jù)。
(5)未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。
(6)本報(bào)告自估價(jià)期日起半年內(nèi)有效。
十二、土地估價(jià)
姓 名 簽名
金勝利 （略）
范 謀 （略）
程永發(fā) （略）
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
一九九七年八月二十二日
第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對象描述
1，土地位置狀況
委估地塊為××廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于××區(qū)××大道××號，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3. 5公里。
2．土地登記狀況
××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠
評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個(gè)地塊，其對應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積7601平方米，其中估價(jià)對象勘測定界面積為7477平方米。西區(qū)和北區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積628319平方米，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108平方米，西區(qū)勘測定界面積為24449平方米。
3．土地權(quán)利狀況
估價(jià)對象土地使用權(quán)為××廠以行政劃撥方式取得。
4．建筑物及地上附著物狀況(略)

二、地價(jià)影響因素分析
1．一般因素(略)
2．區(qū)域因素
(1)位置
評估對象位于××新區(qū)××江東岸，距市中心約12公里，××口岸約1公里，距××大橋約3．5公里。
(2)交通條件(略)
(3)區(qū)域性質(zhì)
由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。
(4)集聚條件
評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有××保稅區(qū)、××出口加工區(qū)、××高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。
(5)地塊面積及形狀
待估地塊總面積為72034平方米，其中南區(qū)7477平方米，北區(qū)40108平方米，西區(qū)24449平方米。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。
3．個(gè)別因素
(1)環(huán)境條件
評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。
(2)地質(zhì)條件
評估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。該待估地塊地質(zhì)條件對地表工程利用無影響。
(3)臨江條件
評估地塊臨××江，有較理想的水運(yùn)條件。
(4)土地使用權(quán)年限
取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限50年。
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則(略)
二、評估思路與方法選擇
根據(jù)此次評估目的和評估價(jià)格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評估方法。近年來， ××新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股等較為活躍，市場價(jià)格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時(shí)根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評估待估宗地價(jià)格。
三、估價(jià)過程
(一)市場比較法
市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干土地交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對照比較，并對交易實(shí)例土地價(jià)格加以修正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：
待估土地價(jià)格＝交易實(shí)例土地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×
交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)
1．比較實(shí)例的選擇
通過對市場交易實(shí)例的調(diào)查與分析，選擇3個(gè)可比性較強(qiáng)的交易實(shí)例作為比較實(shí)例。
2．比較因素的選擇
根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合評估對象和比較實(shí)例的差異情況，選擇若干比較因素（見表1所列）。
3．因素條件說明
待估宗地和比較實(shí)例的各因素條件說明如下表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實(shí)例 內(nèi)容比較因素待估宗地實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3
交易時(shí)間97．694．194．991．3
交易情況正常正常偏高正常
區(qū)域因素離市中心距離12km13km18km12km
區(qū)域性質(zhì)工業(yè)居民區(qū)工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域
宗地面積、形狀72034 m2，不規(guī)則47640 m2，不規(guī)則50000 m2，不規(guī)則25799 m2，不規(guī)則
個(gè)別因素容積率0．750．80．50．7
環(huán)境條件污染小污染較大無污染污染小
基礎(chǔ)設(shè)施狀況六通一平七通一平七通一平七通一平
年期50年30年50年50年

4．編制比較因素條件指數(shù)表
經(jīng)對表1中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的支書，結(jié)果見表2。
表2 比較因素條件指數(shù)表
待估宗地及實(shí)例 內(nèi)容比較因素待估宗地實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3
交易時(shí)間 100 105 105 105
交易情況 100 100 115 100
區(qū)域因素離市中心距離 100 100 98 100
區(qū)域性質(zhì) 100 102 102 102
面積、形狀 100 101 101 101
個(gè)別因素容積率 100 100 90 100
環(huán)境條件 100 98 101 100
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100
年期 100 93．7 100 100
表中有關(guān)修正說明如下：
（1）期日修正：目前，工業(yè)用地地價(jià)約下跌了5%。
（2）實(shí)例2年期修正：[1－1／(1+r)30]／[1－1／(1+r)50]＝93. 7%。
5．因素修正
由表2進(jìn)一步得到各項(xiàng)修正系數(shù)，如下表3。
表3 因素比較修正系數(shù)表
待估宗地實(shí)例 內(nèi)容比較因素 實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3
實(shí)例地價(jià)（元/m2）560770543
交易時(shí)間 100/105 100/105100/ 105
交易情況 100/100 100/115 100/100
區(qū)域因素離市中心距離 100/100 100/98 100/100
區(qū)域性質(zhì) 100/102 100.102 100/102
面積、形狀 100/101 100/101 100/101
個(gè)別因素容積率 100/100 100/100 100/100
環(huán)境條件 100/98 100/101 100/100
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/100 100/100
年期 100/93．7 100/ 100 100/100
修正后價(jià)格（元/m2）563. 8625. 4 502. 0
6．實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算
經(jīng)比較分析，對各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場比較法所得待估宗地價(jià)格。
待估宗地地價(jià)＝（563. 8 + 652. 4 + 502. 0）÷3＝563. 7元/平方米
（二）成本逼近法
成本逼近法是指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤及土地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：
地價(jià)＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋投資利息＋投資利潤
（1）土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。
a. 耕地占用稅：6. 0元/平方米。
b. 菜地建設(shè)基金：45. 0元/平方米。
c. 糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3. 7元/平方米。
d. 土地補(bǔ)償費(fèi)：11. 5元/平方米。
e. 青苗補(bǔ)償費(fèi)：2. 0元/平方米。
f. 土地平整費(fèi)：15元/平方米。
g. 勞動(dòng)力安置費(fèi)：60. 0元/平方米。
h. 養(yǎng)老費(fèi)：49. 5元/平方米。
i. 征地管理費(fèi)：按(b + c + d + e + f + g + h)×2%計(jì), 即3. 7元/平方米。
j. 不可預(yù)見費(fèi)：(d + e + f+ g + h)×2％＝2．8元／平方米。
上述各項(xiàng)費(fèi)合計(jì)，得到土地取得費(fèi)用為199．2元／平方米。
(2)土地開發(fā)費(fèi)用：取110元／平方米。
(3)投資利息：
假定土地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則：
利息＝199．2×10．08％×1+110×10．08％×1＝31．2元／平方米
(4)投資利潤：土地開發(fā)投資利潤率取12％，則：
投資利潤＝(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用)×12％＝(199. 2+110)×12％＝37．1元／平方米
上述各項(xiàng)之和，即為成本逼近法所得待估土地價(jià)格：
V＝ (1) + (2) + (3) + (4)＝199．2 + 110 + 31．2 + 37．1＝377．5元／平方米
(三)評估結(jié)果的確定
上述兩種方法評估結(jié)果分別為563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年來××新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達(dá)，故以市場比較法的評估結(jié)果作為待估土地最終評估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價(jià)為563．7元／平方米。由于待估土地總面積為72034平方米，則評估總價(jià)格為40，605，565．8元。

第四部分 附 件(略)
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告一中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)的原因如下：
1．第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。
2．估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確。
3．“估價(jià)目的”中未說明估價(jià)的應(yīng)用方向。
4．“估價(jià)依據(jù)”中未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 即估價(jià)規(guī)程。
5．“地價(jià)定義”中未說明土地開發(fā)程度。
6．“估價(jià)日期”中未注明估價(jià)的截止日期。
7．“估價(jià)結(jié)果”無單位地價(jià)和大寫。
8．“需要說明的特殊事項(xiàng)”中未說明估價(jià)的假設(shè)條件。
9．“估價(jià)師簽名欄”中無估價(jià)師資格證書號。
10．“土地登記狀況”中證書名錯(cuò)，應(yīng)為國有土地使用證
11．登記狀況中五四至、登記等。
12.“土地權(quán)利狀況”欄未說明他項(xiàng)權(quán)利狀況。
13．區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆(其中：將個(gè)別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個(gè)別因素；個(gè)別因素中未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途)。
14.在市場比較法的計(jì)算公式中無個(gè)別因素修正。
15．交易情況說明不正確。
16.在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列人個(gè)別因素欄，將“環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄。
17.在選取的實(shí)例中，實(shí)例3超過了規(guī)定年限(5年)。
18．個(gè)別因素修正中，“面積形狀”修正錯(cuò)誤。
19.“基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。
20.交易時(shí)間未作修正。
21．期日修正未作詳細(xì)說明，只一般描述為“地價(jià)下跌了5％”。
22．實(shí)例2“容積率”修正錯(cuò)誤，實(shí)例1、實(shí)例3容積率未修正。
23．實(shí)例2年期修正錯(cuò)，應(yīng)為實(shí)例1年期修正。
24．年期修正未對r的取值作說明。
25．市場比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。
26．成本逼近法公式錯(cuò)，無土地增值收益。
27．在成本逼近法中，計(jì)算土地取得費(fèi)不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為依據(jù)
28．“土地平整費(fèi)”不應(yīng)計(jì)人“土地取得費(fèi)”。
29．“土地開發(fā)費(fèi)”無取費(fèi)依據(jù)。
30．利息計(jì)算中“利息率”的確定無依據(jù)。
31．投資利息中開發(fā)期沒有乘1／2。
32．利潤率的確定沒有依據(jù)。
33．成本逼近法計(jì)算過程中沒有計(jì)算土地增值收益。
34．成本逼近法的最終結(jié)果沒有進(jìn)行年期修正。
35．估價(jià)結(jié)果未大寫。
36．第四部分應(yīng)為“附錄”。 報(bào)告二 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：
大達(dá)儲運(yùn)公司四方路倉庫部分土地和庫房估價(jià)。
二、委托估價(jià)方(略)
三、受托估價(jià)方(略)
四、估價(jià)目的：
為大達(dá)儲運(yùn)公司以四方路倉庫部分土地、庫房作價(jià)與外商舉辦中外合資企業(yè)提供價(jià)格依據(jù)。
五、估價(jià)依據(jù)：(略)
六、價(jià)格定義：
本報(bào)告提供的土地價(jià)格是指熟地價(jià)格和庫房的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格

七、估價(jià)期日：1997年9月
八、估價(jià)日期：1997年8月30日至9月20日
九、估價(jià)結(jié)果
土地價(jià)格總計(jì)：19．1萬美元，單位地價(jià)39．3美元／m2
房屋價(jià)格總計(jì)：419．2萬人民幣，單價(jià)722．8元／m2人民幣。
十、需要特殊說明的事項(xiàng)
( 1 ) 評估對象為大達(dá)儲運(yùn)公司四方路倉庫中的部分生產(chǎn)經(jīng)營用地和庫房。大達(dá)儲運(yùn)公司與外商達(dá)成意向：在不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的前提下，將部分生產(chǎn)用地作價(jià)投入合資企業(yè)。
( 2 ) 本報(bào)告所稱市場價(jià)格是指公開市場價(jià)格。
( 3 ) 未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告不得用于任何公開文件、材料或者在報(bào)刊雜志上刊載。
（4）本報(bào)告有效期為1年。 。
（5）本報(bào)告不對任何第三者承擔(dān)責(zé)任
十一、估價(jià)人員簽名
劉唯 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 編號00567
陳宏 經(jīng)濟(jì)師、資產(chǎn)評估師 編號98035
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
一九九八年九月二十日
第二部分 估'fie對象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對象描述
1．土地位置狀況
位置：四方路倉庫位于某市四方路150號，靠近碼頭。
土地用途：倉儲用地。
土地面積：四方路倉庫總用地面積為152000平方米，其中估價(jià)對象土地面積為4850平方米。
土地利用狀況：四方路倉庫用地中直接用于生產(chǎn)經(jīng)營土地占土地總面積的68．5％，為104120平方米，其余為道路、食堂、辦公、浴室及廠辦幼兒園及綠化等占地。
土地等：6等
2．土地權(quán)利狀況
評估土地為國有劃撥土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(略)。該土地于1989年經(jīng)市土地管理部門批準(zhǔn)依法征用當(dāng)?shù)剞r(nóng)地，并嚴(yán)格按規(guī)劃建設(shè)使用。
3．建筑物及其他附著物狀況(略)
二、地價(jià)影響因素分析
1．一般因素
某市為重要港口工業(yè)城市，有優(yōu)良的港口、鐵道、公路和航空運(yùn)輸條件。氣候溫暖，四季分明，地質(zhì)、水文條件良好，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是改革開放以后大量外資看好其良好的投資環(huán)境，該市發(fā)展前景越來越好。
2．環(huán)境因素
四方路倉庫所在地區(qū)為該市的主要工業(yè)倉儲地區(qū)，交通條件極為方便，路網(wǎng)港叉縱橫交錯(cuò)，鐵路、公路、水路應(yīng)有盡有，市政基礎(chǔ)設(shè)施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具備了工業(yè)倉儲用地的優(yōu)良環(huán)境和硬件條件，是理想的貨物運(yùn)輸集散地。
3．個(gè)別因素
四方路倉庫土地的最佳用途即為倉儲運(yùn)輸用途，無改變用途的可能性，評估對象所用市政設(shè)施全部取自四方路倉庫已建成的未合資部分。食堂，辦公等也均可無償使用。該地地勢較高，無水侵和暴雨積水記錄，地面荷載力良好，均能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，達(dá)到“五通一平”，地面建筑物面積5800 m2。
第三部分土地及附著物估價(jià)
一、估價(jià)原則(略)
二、估價(jià)技術(shù)路線
由于市場上不存在與估價(jià)對象相似的成交實(shí)例，但可由委托方提供土地開發(fā)成本及其收益資料，故采用成本法和收益還原法評估地價(jià)，為了使成本法評估地價(jià)更加準(zhǔn)確，以比較法求出生地地價(jià)再加上實(shí)際開發(fā)費(fèi)用求出熟地價(jià)。庫房采用重置價(jià)折舊法評估。

三、估價(jià)過程
基本公式：
評估對象價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格
（一）土地估價(jià)
1．成本法評估土地價(jià)格
本案所稱成本法評估土地價(jià)格，是以估價(jià)對象附近或同一供需圈內(nèi)近些年的土地出讓實(shí)例，先采用比較法求出生地地價(jià)，再加上土地開發(fā)費(fèi)得到評估土地“七通一平”的熟地地價(jià)。
（1）比較實(shí)例選擇：
本次評估收集了以下3個(gè)比較實(shí)例
比較實(shí)例A：東平路32號，國有出讓倉儲用地
比較實(shí)例B：臨江路158路，國有出讓運(yùn)輸業(yè)用地
比較實(shí)例C：臨江路194路，國有出讓工業(yè)倉儲用地
（2）比較因素選擇：
比較因素選擇了影響倉儲業(yè)用地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素（詳細(xì)說明略）
（3）編制因素條件說明見表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實(shí)例 內(nèi)容比較因素評估對象比較實(shí)例A比較實(shí)例B比較實(shí)例C
交易情況正常作價(jià)入股 正常出讓正常出讓 正常出讓
期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4
區(qū)域因素位置 四方路 東平路 臨江路臨江路
距市中心距離 19km 20km 22km 23km
基礎(chǔ)設(shè)施 五通一平 生地 生地生地
工業(yè)集聚度 好 好 較好較好
交通狀況 好 好 較好 較好
個(gè)別因素土地用途 倉儲 倉儲 運(yùn)輸業(yè) 工業(yè)倉儲
面積（m2） 48506500 2300 186500
使用年限（年） 5050 5050
土地形狀 規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 不規(guī)則
容積率 0. 41 0. 46 0. 420. 40
（4）編制比較因素條件指數(shù)表（表2略）
（5）因素修正
由于實(shí)例成交日期與估價(jià)期日比較接近，而且該段時(shí)間內(nèi)工業(yè)倉儲用地地價(jià)穩(wěn)定，無大的變化，不作修正。交易情況正常，也不作修正。
因素修正見表3
表3 因素修正表
比較實(shí)例 A B C
地價(jià)（美元/ m2） 24 23 21
區(qū)域因素 100/100 100/99 100/97
個(gè)別因素100/100 100/99 100/90
比準(zhǔn)價(jià)格（美元/ m2） 24 23. 7 24. 05
上述比準(zhǔn)價(jià)格接近，取其算術(shù)平均值：
地價(jià)（24＋23. 7＋24. 05）÷3＝23. 9
取整為：24美元/平方米
（6）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
根據(jù)委托方提供的詳細(xì)的土地開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算得到開發(fā)費(fèi)為8美元/平方米。
（7）計(jì)算單位面積地價(jià)（利息率取銀行一年期貸款利率12%，管理費(fèi)取3%，開發(fā)周期取1年，開發(fā)費(fèi)均勻投入，利潤率取行業(yè)行潤利潤率7%）
則：地價(jià)＝24×（1＋12%）1. 5＋8×（1＋12%）0. 5（24＋8）（3%＋7%）
＝28．45＋8．4＋73．2＝40．12美元/平方米
（8）總地價(jià)＝40. 12×4850＝194582美元，合人民幣161. 5萬元（美元與人民幣匯率取
1：8. 3)

2．收益還原法評估土地價(jià)格
根據(jù)委托方提供的資料計(jì)算：
（1）四方路倉庫去年全年經(jīng)營收入880. 5萬元（人民幣）
（2）全年全部經(jīng)營支出為320萬元（人民幣）
（3）土地純收益（營業(yè)稅及附加取5. 56%）：
　　　880．5×（1－5．56%）－320＝511. 5萬元
（4）計(jì)算地價(jià)（土地還原率取7%）
地價(jià)＝[（511. 5÷7%）×（1－1/（1＋7%）50）÷152000]×4850
　　＝7059. 1÷152000×4850＝225. 2萬元
3．地價(jià)的確定
將上述兩種方法求取的地價(jià)取其算術(shù)平均值，則評估地價(jià)為：
（161．5＋225．2）÷2＝193. 35萬元
（二）求取房屋價(jià)格
1．計(jì)算房屋重置價(jià)
評估房屋為一座3層庫房，框架結(jié)構(gòu)，有一臺2噸貨梯，1983年竣工使用，耐用年限60年。根據(jù)某市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建筑定額及材差，計(jì)算得房屋重置單價(jià)為1100元／平方米（144。6美元/平方米）
則：房屋重置價(jià)為：1100×5800＝6380000元
2．計(jì)算房屋折舊（設(shè)殘值率為2%，耐用年限60年）
（1）年折舊額：6380000×[（1－2%）÷60]＝104206元
（2）折舊總額：104206×14＝1458884元
3．計(jì)算房屋現(xiàn)值
6380000－1458884＝4921116元，取492. 1萬元
（三）評估對象總價(jià)
評估對象總價(jià)＝地價(jià)＋房屋價(jià)格＝193. 35＋492. 1＝685. 45萬元
（四）估價(jià)結(jié)果（略）
第四部分 附錄
一、房物產(chǎn)權(quán)證書
二、估價(jià)對象照片
三、大達(dá)公司營業(yè)執(zhí)照
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告二中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)的原因如下：
1．估價(jià)目的中對土地權(quán)利說明不明確。
2．無估價(jià)對象描述。
3．估價(jià)定義中用途、基礎(chǔ)設(shè)施、年期、權(quán)利未說明。
4．估價(jià)期日非具體時(shí)點(diǎn)(無“日”)。
5．估價(jià)結(jié)果中無大寫、無匯率、幣種不統(tǒng)一。
6．無土地估價(jià)結(jié)果一覽表。
7．“需要特殊說明事項(xiàng)”中未對估價(jià)的假設(shè)條件(價(jià)格)進(jìn)行說明
8．說明事項(xiàng)中，未辦理出讓手續(xù)，就人股。
9．報(bào)告有效期應(yīng)為半年。
10．非土地估價(jià)師簽名。
11．出具報(bào)告的時(shí)間離估價(jià)基期過長。
12．無四至說明。
13．無土地登記狀況說明(地號、圖號、證號等)。
14．土地級別與土地等混同。
15．他項(xiàng)權(quán)利無說明。
16．征地審批機(jī)關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?，而非土地部門。
17．一般因素描述不全(需進(jìn)一步說明)。
18．區(qū)域因素分析錯(cuò)為環(huán)境因素分析。
19．個(gè)別因素描述不全(需進(jìn)一步說明)。
20．估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤(需進(jìn)一步說明)。
21．因素修正表案例B錯(cuò)，應(yīng)為23．47。
22．土地開發(fā)費(fèi)無依據(jù)、不是客觀費(fèi)用。
23．計(jì)息期錯(cuò)，應(yīng)為1年。
24．未計(jì)算土地稅費(fèi)、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益還原法中，收益不是客觀收益。
27．未扣除房屋收益。
28．還原率取值無依據(jù)。
29．兩種估價(jià)結(jié)果相差過大，不能用算術(shù)平均值。
30．土地征用日期與竣工日期矛盾。
31．房屋折舊計(jì)算錯(cuò)誤(年限錯(cuò)誤，不應(yīng)扣殘值)。
32．附件中缺少土地使用權(quán)證書(圖、證)復(fù)印件。
33．附件中缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、估價(jià)師資格證書復(fù)印件。