《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱

第一章 物業(yè)管理概述
   
    （一）考試目的
    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的作用、特征和《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。
    熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。
    了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。
    （三）要點說明
    1．《條例》對物業(yè)管理的定位
    2．物業(yè)管理的特征
    3．物業(yè)管理的市場化特征
    4．市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件
    5．我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展
    6．我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征
    7．物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用
    8．我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革
    9．政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位
    10．《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點
    11．《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
    12．《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點
    13．《條例》的指導思想
    14．《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容
    15．《條例》的主要內(nèi)容
    16．《條例》法律責任的特點
    17．《條例》確立的基本法律關(guān)系
   
    第二章 物業(yè)管理服務(wù)
   
    （一）考試目的
    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理服務(wù)特點、內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)使用和維護等有關(guān)政策的掌握程度，以及對物業(yè)管理服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費、(前期)物業(yè)服務(wù)合同的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。
    （二）考試基本要求
    掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、包干制和酬金制收費形式，(前期)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護的有關(guān)規(guī)定。
    熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標準，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效，物業(yè)管理企業(yè)維護秩序的方式，物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。
    了解：物業(yè)管理企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備講行繹營活動的有關(guān)規(guī)定。
    （三）要點說明
    1．物業(yè)管理服務(wù)的特點
    2．物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容
    3．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)
    4．物業(yè)管理服務(wù)標準
    5．物業(yè)服務(wù)收費的原則
    6．物業(yè)服務(wù)收費的定價形式
    7．物業(yè)服務(wù)費用的計費方式
    8．物業(yè)服務(wù)費用的成本構(gòu)成
    9．實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
    10．物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促
    11．物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定
    12．物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容
    13．物業(yè)管理資料的移交
    14．前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款
    15．前期物業(yè)服務(wù)合同的特征
    16．前期物業(yè)服務(wù)合同的時效
    17．物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
    18．物業(yè)管理企業(yè)的責任
    19．物業(yè)使用和維護的相關(guān)法律規(guī)范
    20．利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定
    21．業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范
   
    第三章 物業(yè)管理的基本制度
   
    （一）考試目的
    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。
    （二）考試基本要求
    掌握：業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責，業(yè)主(臨時)公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義，各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定，住宅專項維修資金的交存與使用。
    熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主臨時公約應(yīng)具備的主要條款，前期物業(yè)管理招投標的意義和原則，應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項維修資金代管單位的義務(wù)，挪用住宅專項維修資金的法律責任。
    了解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件，物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標的評標規(guī)則，物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申報程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。
    （三）要點說明
    1．業(yè)主的權(quán)利
    2．業(yè)主的義務(wù)
    3．業(yè)主大會的組成
    4．業(yè)主大會的性質(zhì)
    5．成立業(yè)主大會的限制和選擇
    6．業(yè)主大會的籌備
    7．籌備業(yè)主大會的工作要求
    8．業(yè)主大會的成立
    9．業(yè)主大會的職責
    10．召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況
    11．業(yè)主大會的表決規(guī)則
    12．業(yè)主委員會的性質(zhì)
    13．業(yè)主委員會的職責
    14．業(yè)主委員會的備案
    15．業(yè)主委員會委員的資格條件
    16．業(yè)主委員會委員的資格終止
    17．業(yè)主委員會會議的規(guī)范
    18．業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求
    19．業(yè)主公約的性質(zhì)
    20．業(yè)主公約的主要內(nèi)容
    21．業(yè)主公約的特殊作用
    22．業(yè)主公約的法律效力
    23．業(yè)主臨時公約的特殊主體
    24．業(yè)主臨時公約的內(nèi)容
    25．業(yè)主臨時公約的違約責任
    26．《條例》關(guān)于業(yè)主臨時公約的規(guī)定
    27．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則
    28．前期物業(yè)管理招投標的原則
    29．前期物業(yè)管理招投標的特殊性
    30．前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定
    31．前期物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容
    32．物業(yè)管理招標的備案
    33．物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容
    34．物業(yè)管理招標程序規(guī)則
    35．物業(yè)管理評標老師名冊
    36．物業(yè)管理評標委員會
    37．物業(yè)管理招投標的中標和備案
    38．違反前期物業(yè)管理招投標規(guī)定的法律責任
    39．我國實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實性
    40．物業(yè)承接查驗的內(nèi)容
    41．建設(shè)單位應(yīng)當移交的物業(yè)管理資料
    42．物業(yè)的保修責任
    43．房屋的保修范圍和期限
    44．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性
    45．物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級
    46．《條例》關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項目的
    47．資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理
    48．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定
    49．物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰
    50．物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容
    51．建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實性
    52．物業(yè)管理師資格考試
    53．物業(yè)管理師的注冊
    54．物業(yè)管理師的繼續(xù)教育
    55．物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力
    56．物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍
    57．住宅專項維修資金的作用
    58．住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的種類
    59．商品住宅專項維修資金的交存方式
    60．售后公有住宅專項維修資金的交存方式
    61．住宅專項維修資金的使用
    62．禁止從住宅專項維修資金中列支的費用
    63．住宅專項維修資金代收代管單位的義務(wù)
    64．財政部門的監(jiān)管職責
    65．挪用住宅專項維修資金的法律責任
   
    第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策
   
    （一）考試目的
    本部分考試目的是測試應(yīng)考人員對與物業(yè)管理密切聯(lián)系的房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策的掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。
    熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。
    了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護管理的規(guī)定。
    （三）要點說明
    1．房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系
    2．房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
    3．城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系
    4．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循的制度
    5．建筑工程質(zhì)量管理制度
    6．房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度
    7．工程竣工驗收備案制度
    8．房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件
    9．房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的程序
    10．禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定
    11．商品房預售的條件
    12．商品房現(xiàn)售的條件
    13．商品房銷售合同的主要內(nèi)容
    14．《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容
    15．《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容
    16．房屋租賃合同的主要條款
    17．禁止房屋租賃的規(guī)定
    18．房屋租賃登記備案
    19．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件
    20．房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容
    21．房地產(chǎn)中介活動中禁止的行為
    22．房地產(chǎn)抵押程序
    23．不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)
    24．房地產(chǎn)抵押合同
    25．房地產(chǎn)抵押登記
    26．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類
    27．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要求
    28．房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度的種類
    29．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特殊性
    30．房屋權(quán)屬證書的種類
    31．房屋權(quán)屬登記程序
    32．異產(chǎn)毗連房屋及其使用規(guī)則
    33．危險房屋造成損害事故的法律責任
    34．公有住宅售后的維修養(yǎng)護責任