2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:市場法
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二、市場法
(一)市場法的原則及其適用范圍
市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素(外部環(huán)境因素)及個別因素(房地產(chǎn)自身條件)加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。
高層法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場交易不透明、住處不暢的地區(qū)則不宜采用。
一般說來，市場法評估應(yīng)具備的條件主要有：
1、要有一定數(shù)量的正常交易的實例，通常交易實例不少于3個。
2、選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。
3、交易時間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近。
4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。
5、交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
(二)建筑物評估中市場法的應(yīng)用
1、交易實例比較法(直接法)。此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實例為參照物。
2、基準(zhǔn)價格對照法(間接法)。該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個合理的且最新的基準(zhǔn)價格。
(三)應(yīng)用市場法評估建筑物的程序
1、資料收集。
收集被評估的建筑物的基本情況以及市場和被評估房屋建筑物之間關(guān)系的一些數(shù)據(jù)資料。
2、選擇作比較的交易實例。
3、交易行為的補正。
4、交易日期的修正。
5、區(qū)域因素的修正。
三、殘余估價法
它運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細(xì)分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價格。
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