浙江省2011年4月自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題
浙江省2011年4月高等教育自學(xué)考試
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼:00171
一、單項選擇題(本大題共24小題,每小題1分,共24分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com
1.具備開發(fā)建設(shè)條件、可以立即開始建設(shè)的土地稱為( )
A.生地 B.熟地
C.毛地 D.建設(shè)用地
2.通貨膨脹風(fēng)險也稱為( )
A.購買力風(fēng)險 B.持有期風(fēng)險
C.利率風(fēng)險 D.變現(xiàn)風(fēng)險
3.一個投資者花費100萬元購買了一套商品住宅,這一行為屬于( )
A.房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.置業(yè)投資
C.間接投資 D.金融投資
4.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用叫做( )
A.管理費用 B.期間費用
C.財務(wù)費用 D.經(jīng)營費用
5.全部投資收益率反映了( )
A.未來收益的現(xiàn)值是多少
B.投資者自有資金的收益水平
C.某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率
D.全部已投入資本的收益水平
6.某企業(yè)2008年經(jīng)營利潤100萬元,經(jīng)營成本90萬元,支付所得稅20萬元,營業(yè)外收支凈額為30萬元,則該企業(yè)2008年利潤總額為( )
A.20萬元 B.40萬元
C.80萬元 D.130萬元
7.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟寫字樓,并將其用于出租以獲取租金收入,則該開發(fā)商的成本構(gòu)成為( )
A.開發(fā)過程中的成本支出 B.建設(shè)成本和出租成本
C.建設(shè)成本和經(jīng)營成本 D.出租成本
8.按照規(guī)定,征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的( )
A.一至三倍 B.四至六倍
C.六至十倍 D.十至十二倍
9.按照國家有關(guān)法律規(guī)定,工業(yè)用地最高土地使用權(quán)出讓年限為( )
A.40年 B.50年
C.60年 D.70年
10.按照規(guī)定,征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的,由________批準(zhǔn)。( )
A.國務(wù)院 B.建設(shè)部
C.全國人民代表大會 D.省、自治區(qū)、直轄市人民政府
11.所謂市場是指( )
A.參與市場交易的買家和賣家
B.買賣雙方交易的對象
C.能令買賣雙方走到一起,并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排
D.買賣行為發(fā)生的特定空間場合
12.根據(jù)購買者購買目的的不同,可以將房地產(chǎn)市場分為( )
A.自用市場和轉(zhuǎn)賣市場 B.自用市場和投資市場
C.自用市場和出租市場 D.自用市場和投機市場
13.降低土地使用權(quán)出讓金收費標(biāo)準(zhǔn)會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低,從而供給曲線會________平移。( )
A.向左 B.向右
C.向上 D.向下
14.分析利潤為零時項目的成本、售價或銷售率所處的狀態(tài),這一分析方法是( )
A.盈虧平衡分析 B.單變量敏感性分析
C.多變量敏感性分析 D.風(fēng)險分析
15.市場分析人員通過老師訪談自行調(diào)查收集到的信息叫做( )
A.內(nèi)部數(shù)據(jù) B.外部數(shù)據(jù)
C.加工信息 D.原始信息
16.可行性研究包括四個工作階段:①項目的評估和決策②初步可行性研究③投資機會研究④詳細可行性研究,按照發(fā)生的先后順序排列正確的是( )
A.①③②④ B.①②④③
C.③②④① D.③①②④
17.借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保,這一擔(dān)保形式被稱為( )
A.保證 B.抵押
C.質(zhì)押 D.留置
18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)益增長率的計算公式是( )
A.[(報告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/報告期所有者權(quán)益]×100%
B.[(報告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益]×100%
C.[(基期所有者權(quán)益-報告期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益]×100%
D.[(基期所有者權(quán)益-報告期所有者權(quán)益)/報告期所有者權(quán)益]×100%
19.以下關(guān)于流動比率1的說法正確的是( )
A.該指標(biāo)屬于長期償債能力指標(biāo)
B.在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動比率1通常較高,在2左右
D.流動比率1=(流動資產(chǎn)/流動負債)×100%
20.融資決策過程中包括以下環(huán)節(jié):①發(fā)現(xiàn)問題;②擬定方案;③方案選擇;④組織實施;⑤信息反饋調(diào)整;⑥確定目標(biāo),各環(huán)節(jié)的先后順序排列正確的是( )
A.①⑥②③④⑤ B.①②⑥③④⑤
C.①③④⑥②⑤ D.①⑥②④⑤③
21.降低或減免交易契稅的原因是( )
A.減少政府稅收 B.擴大市場就業(yè)
C.鼓勵居民買房 D.鼓勵開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)
22.耕地占用稅的征收方式為( )
A.稅務(wù)機關(guān)征收 B.地方人民政府代征
C.土地管理部門代征 D.建設(shè)主管部門代征
23.單純?yōu)楂@取地塊升值而購買及持有土地,在能夠獲得足夠的利潤時將土地原封不動的出售出去,這一行為稱作( )
A.土地期權(quán) B.土地置換
C.土地投機 D.土地開發(fā)
24.反映計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的還款及償還計劃的表格是( )
A.營業(yè)成本測算表 B.財務(wù)現(xiàn)金流量表
C.資金來源與運用表 D.營業(yè)利潤測算表
二、多項選擇題(本大題共10小題,每小題1分,共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
25.以下關(guān)于土地位置與價值之間的關(guān)系的說法正確的有( )
A.土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力
B.地處偏僻的土地沒有開發(fā)價值
C.位于城市邊緣地區(qū)的土地不可能得到高額回報
D.相比較而言,位置好的地塊總是更容易升值
E.距離城市交通要道越近的地塊的價值越高
26.小型購物中心投資的特點是( )
A.小型購物中心的輻射半徑通常為步行15分鐘
B.主要向周圍居民出售日常生活用品及提供日常服務(wù)
C.通常面向為數(shù)5000―40000的顧客群
D.主要租客是服裝鞋帽商店
E.主要租客是普通商品店
27.以下屬于計征土地增值稅時可以扣除的項目有( )
A.取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.房地產(chǎn)開發(fā)成本
C.房地產(chǎn)開發(fā)費用
D.舊房及建筑物的評估價格
E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
28.以下關(guān)于土地使用費的繳納人說法正確的有( )
A.土地使用費的繳納人一般為使用土地的單位和個人
B.租賃房屋的,房屋所有人為繳納人
C.土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的,受讓方為繳納人
D.宅基地使用人為繳納人
E.農(nóng)村工商用地,工商企業(yè)為繳納人
29.五通一平中的“五通”指的是上水、下水和( )
A.道路 B.煤氣
C.供電 D.通訊
E.熱力
30.以下關(guān)于房地產(chǎn)直接投資和間接投資說法正確的有( )
A.對某一個特定的投資者而言,直接投資和間接投資只能選其一
B.投資者進行房地產(chǎn)直接投資需參與有關(guān)的管理工作
C.投資者進行房地產(chǎn)間接投資不需直接參與有關(guān)管理工作
D.間接投資中投資資金投向有關(guān)證券市場
E.間接投資中投資資金用于購買已經(jīng)建成的房地產(chǎn)商品
31.投資分析和企業(yè)財務(wù)會計中成本概念的區(qū)別體現(xiàn)在( )
A.財務(wù)會計中得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的
B.財務(wù)會計中的成本數(shù)據(jù)是對實際發(fā)生費用的記錄
C.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對實際發(fā)生費用的記錄
D.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對未來情況的預(yù)測和估算
E.投資分析中得到的成本數(shù)據(jù)隨方案不同而改變
32.可行性研究中的“調(diào)查研究”步驟主要調(diào)查( )
A.供需狀況 B.市場
C.資源 D.人口
E.收入水平
33.房地產(chǎn)金融提供服務(wù)的范圍包括( )
A.房屋的抵押貸款 B.土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓
C.房地產(chǎn)開發(fā) D.房屋的銷售
E.房屋的租賃
34.以下關(guān)于需求收入彈性系數(shù)的說法正確的有( )
A.需求收入彈性系數(shù)=收入變化的百分比/需求數(shù)量變化的百分比
B.需求收入彈性系數(shù)=需求數(shù)量變化的百分比/收入變化的百分比
C.需求收入彈性系數(shù)越大,需求數(shù)量對收入變化的敏感程度就越高
D.當(dāng)某種商品的需求量隨收入的增加而增加時,稱對該商品的需求具有“負收入彈性”
E.當(dāng)某種商品的需求量隨收入的增加而增加時,稱對該商品的需求具有“正收入彈性”
三、簡答題(本大題共5小題,每小題6分,共30分)
35.何謂財務(wù)評價?房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)效益及財務(wù)費用的主要表現(xiàn)是什么?
36.簡述房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因。
37.簡述房地產(chǎn)項目融資對房地產(chǎn)投資者和金融機構(gòu)的意義。
38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的證書工本費包括哪些費用項目?
39.在吸引新租戶落戶的過程中,寫字樓業(yè)主常采用的租金折扣策略有哪些?
四、計算題(本大題共2小題,共24分)
40.某方案的現(xiàn)金流量如下表所示,基準(zhǔn)收益率為15%,試計算(1)靜態(tài)投資回收期;(2)凈現(xiàn)值NPV(將計算表空格處填滿)。(本小題14分)
計算表 單位:萬元
年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
凈現(xiàn)金流量 |
-2000 |
450 |
550 |
650 |
700 |
800 |
折現(xiàn)系數(shù) |
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凈現(xiàn)值 |
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累計凈現(xiàn)值 |
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41.某人欲購買一套面積為120平米的商品住宅,單價為9000元/平米,首付款為房屋總價的20%,其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款,公積金貸款年限為20年,商業(yè)貸款年限為30年,公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.8%和6%,公積金貸款的最高限額為25萬元。問此人申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?(本小題10分)
五、論述題(本大題12分)
42.試述房地產(chǎn)開發(fā)的步驟和階段及階段間的相互關(guān)系。
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