浙江省2011年1月自學(xué)考試房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題

　　浙江省2011年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題

　　一、單項(xiàng)選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)

　　在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1.通常所說(shuō)的“五通一平”是指( )

　　A.道路通、給水通、排水通、電力通、通訊通和場(chǎng)地平整

　　B.道路通、給水通、排水通、通訊通、燃?xì)馔ê蛨?chǎng)地平整

　　C.道路通、給水通、排水通、燃?xì)馔ā崃νê蛨?chǎng)地平整

　　D.道路通、電力通、通訊通、燃?xì)馔?、熱力通和?chǎng)地平整

　　2.在抵押的情況下，評(píng)估出的價(jià)值一般會(huì)______市場(chǎng)價(jià)值。( )

　　A.高于 B.低于

　　C.等于 D.無(wú)法判斷

　　3.某項(xiàng)目土地總面積10000平方米。原規(guī)劃建造住宅，建筑容積率為3.0，對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/平方米;現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意建造大型超市，建筑容積率增加到4.0，樓面地價(jià)增加到2000元/平方米，則其應(yīng)補(bǔ)地價(jià)______萬(wàn)元。( )

　　A.500 B.2000

　　C.3500 D.5000

　　4.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為( )

　　A.800萬(wàn)元 B.1000萬(wàn)元

　　C.1800萬(wàn)元 D.800～1000萬(wàn)元之間

　　5.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過(guò)去)時(shí)的狀況，多出現(xiàn)在______中。( )

　　A.房地產(chǎn)損害賠償案件 B.房地產(chǎn)糾紛案件

　　C.房地產(chǎn)預(yù)售 D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)

　　6.某套住宅使用面積為80平方米，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為建筑面積的10%，建筑面積下的價(jià)格為8100元/平方米，該套住宅使用面積下的價(jià)格為_(kāi)_____元/平方米。( )

　　A.6800 B.7290

　　C.8910 D.9000

　　7.某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2010年4月～2010年10月的價(jià)格指數(shù)分別為102，104，99，97，101，92，102(以2010年1月為100)。其中某宗房地產(chǎn)2010年6月的成交價(jià)格為8500元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2010年10月，則該宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格接近______元/平方米。( )

　　A.8436 B.8670

　　C.8758 D.9021

　　8.房地產(chǎn)評(píng)估師判定某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好8%，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )

　　A.0.920 B.0.926

　　C.1.060 D.1.080

　　9.下列哪種情況會(huì)造成評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值( )

　　A.拍賣(mài)出讓土地所有權(quán) B.公司與職工之間的房地產(chǎn)交易

　　C.受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易 D.急于出售的交易

　　10.對(duì)于成本法估價(jià)而言，主要是搜集______等資料。( )

　　A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 B.交易實(shí)例等資料

　　C.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 D.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

　　11.有一建筑物，建筑總面積1000平方米，已使用10年，重置價(jià)為6000元/平方米，耐用年限為40年，殘值率為5%，若按年金法折舊，其折舊總額為_(kāi)_____萬(wàn)元。( )

　　A.143 B.176

　　C.358 D.432

　　12.房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，下列哪類(lèi)情況屬于基本完好房?( )

　　A.設(shè)備、管道不夠通暢

　　B.裝修和設(shè)備齊全，使用正常

　　C.裝修局部破損、油漆老化

　　D.基礎(chǔ)出現(xiàn)不均勻沉降但已穩(wěn)定

　　13.為評(píng)估某賓館的價(jià)值，收集到兩組資料，該賓館實(shí)際客房率為80%，平均房?jī)r(jià)為200元/平方米，當(dāng)?shù)仡?lèi)似賓館的平均客房率為75%，平均房?jī)r(jià)為180元/平方米，應(yīng)采用哪組資料作為評(píng)估基礎(chǔ)?( )

　　A.賓館實(shí)際情況 B.類(lèi)似賓館平均水平

　　C.兩者均可 D.無(wú)法確定

　　14.甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價(jià)分別為2700元/平方米和2800元/平方米，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則兩宗土地單價(jià)相比，( )

　　A.甲大于乙 B.甲小于乙

　　C.甲等于乙 D.無(wú)法確定

　　15.某房地產(chǎn)50年限的價(jià)格為5000元/平方米，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為10%。若其年期為30年，對(duì)應(yīng)報(bào)酬率為9%的房地產(chǎn)價(jià)格為_(kāi)_____元/平方米。( )

　　A.3860 B.4145

　　C.5181 D.5000

　　16.具有投資開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用______作為其中的一種估價(jià)方法。( )

　　A.比較法 B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　C.收益法 D.成本法

　　17.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有( )

　　A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) B.土地成本

　　C.管理費(fèi)用 D.開(kāi)發(fā)成本

　　18.從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而______;遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)______。( )

　　A.逐漸升高，基本不變 B.基本不變，逐漸升高

　　C.基本不變，逐漸降低 D.逐漸降低，基本不變

　　19.估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，因此估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為( )

　　A.一個(gè)月 B.三個(gè)月

　　C.半年 D.一年

　　二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)

　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。

　　1.下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的描述中，錯(cuò)誤的是( )

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其______等。( )

　　A.周?chē)h(huán)境景觀 B.商業(yè)繁華程度

　　C.臨街狀態(tài) D.噪聲情況

　　E.是否便于廢料處理

　　3.有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有( )

　　A.收益遞增遞減原理 B.均衡原理

　　C.替代原理 D.預(yù)期原理

　　E.適合原理

　　4.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括( )

　　A.委托估價(jià)合同 B.實(shí)地查勘記錄

　　C.估價(jià)人員的作息時(shí)間 D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

　　E.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

　　5.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有( )

　　A.市場(chǎng)提取法 B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法 D.投資報(bào)酬率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　6.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：( )

　　A.要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策

　　B.要有一整套穩(wěn)定、健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　C.要有一套完整的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和管理制度

　　D.要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與交易的稅費(fèi)清單

　　E.要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給出讓計(jì)劃

　　7.估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括______，并經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。( )

　　A.估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)是真實(shí)而準(zhǔn)確的

　　B.估價(jià)人員與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系

　　C.估價(jià)人員已(或沒(méi)有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘

　　D.估價(jià)結(jié)果有誤差但估價(jià)人員已將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助

　　三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)

　　1.什么是影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，其中主要包括哪些因素?

　　2.簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法的聯(lián)系與區(qū)別。

　　3.運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，需要搜集交易實(shí)例的哪些內(nèi)容?

　　4.何謂基準(zhǔn)地價(jià)，它的主要作用有哪些?

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)

　　1.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某套住宅時(shí)，收集到的一宗可比實(shí)例的成交價(jià)格為8400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款總房?jī)r(jià)的30%，其余的70%分七年還清，每年末支付10%，已知年利率為10%，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為多少?

　　2.假設(shè)某宗房地產(chǎn)的收益期限為無(wú)限年期，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、20萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為22萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少?

　　五、案例綜合題(本大題16分)

　　某房產(chǎn)公司2000年9月30日購(gòu)入一塊公建用地建造寫(xiě)字樓，土地使用年限為50年，地價(jià)為1000萬(wàn)元。2002年9月30日竣工投入使用，造價(jià)為1200萬(wàn)元，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是40年。2010年9月30日公司擬轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓需進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查同類(lèi)土地的拿地價(jià)格為1600萬(wàn)元，寫(xiě)字樓的重置價(jià)格為960萬(wàn)元，由于維護(hù)較好，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為6年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為300萬(wàn)元，平均壽命5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為360萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用5年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額以及寫(xiě)字樓的評(píng)估價(jià)值。

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