全國(guó)2009年1月自學(xué)考試房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理試題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理必須堅(jiān)持的原則是（　　）
A.國(guó)家、集體和個(gè)人利益相結(jié)合
B.社會(huì)、集體和個(gè)人利益相結(jié)合
C.責(zé)任、權(quán)利和利益相結(jié)合
D.國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人利益相結(jié)合

2.國(guó)家頒發(fā)的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”，其取得的土地使用權(quán)證的方式是（　　）
A.劃撥
B.出讓
C.招投標(biāo)
D.轉(zhuǎn)讓

3.國(guó)家頒發(fā)的“國(guó)有土地使用權(quán)證”，其取得的土地使用權(quán)證的方式是（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.轉(zhuǎn)讓
D.招投標(biāo)

4.解決工程承包合同爭(zhēng)議可以采用的途徑是調(diào)解、協(xié)商、訴訟和（　　）
A.解除
B.變更
C.仲裁
D.終止

5.土地二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容主要涉及土地的轉(zhuǎn)讓、出租和（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.抵押
D.交換

6.土地的稀缺性和有限性決定了土地的經(jīng)濟(jì)供給（　　）
A.無彈性
B.彈性較大
C.彈性較小
D.彈性無法確定

7.土地增值稅計(jì)稅的依據(jù)是土地轉(zhuǎn)讓中的增值額，實(shí)行超率累進(jìn)稅率，對(duì)于增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，其增值稅率為（　?。?
A.30%
B.35%
C.40%
D.45%

8.在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型中，具有壟斷性的是（　?。?
A.土地出讓市場(chǎng)
B.土地需求市場(chǎng)
C.房屋供給市場(chǎng)
D.房屋需求市場(chǎng)

9.物業(yè)管理的正式啟動(dòng)，一般是從物業(yè)接管驗(yàn)收開始到（　?。?
A.用戶入住
B.產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料管理齊全
C.業(yè)主委員會(huì)的正式成立
D.確定了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

10.契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向承受人征收的一種帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)的稅收。我國(guó)契稅實(shí)行的比例稅率的范圍是（　　）
A.1%~3%
B.3%~5%
C.4%~6%
D.5%~7%

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
1l.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目可行性研究通常分為幾個(gè)階段，它們是（　?。?
A.前期調(diào)查、分析研究階段
B.機(jī)會(huì)研究階段
C.初步可行性研究階段
D.中期可行性研究階段
E.最終可行性研究階段

l2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究?jī)?nèi)容主要包括（　　）
A.項(xiàng)目的背景情況
B.市場(chǎng)調(diào)研、預(yù)測(cè)
C.自然環(huán)境分析
D.項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析
E.國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析

l3.房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告主要包括的內(nèi)容有（　?。?
A.項(xiàng)目背景狀況
B.報(bào)告的基本數(shù)據(jù)
C.項(xiàng)目的成本估算
D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
E.要求項(xiàng)目批準(zhǔn)建設(shè)

14.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程前期準(zhǔn)備工作包括（　?。?
A.勘察設(shè)計(jì)
B.工程設(shè)計(jì)
C.搬遷拆除工程
D.落實(shí)配套工程
E.工程驗(yàn)收

l5.評(píng)標(biāo)時(shí)，專門的評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)各投標(biāo)單位進(jìn)行比較、綜合評(píng)議的內(nèi)容包括（　?。?
A.報(bào)價(jià)
B.工期
C.施工方案
D.設(shè)計(jì)施工質(zhì)量水平
E.信譽(yù)

16.經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)主要有（　?。?
A.社會(huì)保障性
B.經(jīng)濟(jì)性
C.適用性
D.安全性
E.舒適性

17.房屋租金的盈利構(gòu)成包括（　?。?
A.投資資本利息
B.土地使用費(fèi)
C.保險(xiǎn)費(fèi)
D.房產(chǎn)稅
E.利潤(rùn)

18.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（　　）
A.地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值
B.物價(jià)水平
C.銀行利率
D.房地產(chǎn)供求
E.地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資水平

19.房地產(chǎn)企業(yè)的資本金確定方法有（　?。?
A.實(shí)收資本制
B.授權(quán)資本制
C.記名資本制
D.折衷資本制
E.實(shí)權(quán)資本制

20.房地產(chǎn)收益分配的原則主要包括（　?。?
A.維護(hù)國(guó)家土地所有權(quán)原則
B.正確處理中央和地方的關(guān)系原則
C.權(quán)利與義務(wù)相對(duì)稱的原則
D.調(diào)節(jié)收入差距、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的原則
E.優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置原則

三、填空題(本大題共10小題，每小題1分，共l0分)
請(qǐng)?jiān)诿啃☆}的空格中填上正確答案。錯(cuò)填、不填均無分。
21.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和______兩種。
22.“兩證一書”即“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”及______。
23.房地產(chǎn)商品在______中，與它的價(jià)值形態(tài)變化相適應(yīng)的不是它的位置變化，而是它的權(quán)證書轉(zhuǎn)移。
24.房地產(chǎn)商品流通的形式主要有出售和______。
25.由折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)三項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成的租金形式稱為______。
26.以劃撥方式取得的土地，必須______后，才能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
27.采用拍賣方式出讓土地使用權(quán)，主要依據(jù)______原則來確定受讓人。
28.建立企業(yè)______制度，是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要構(gòu)成部分。
29.______是指企業(yè)長(zhǎng)期使用，但沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，是企業(yè)擁有的一種特別權(quán)利。
30.土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式是______。

四、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題，每小題2分，共l0分)
判斷下列各題正誤，正者在括號(hào)內(nèi)打“√”，誤者在括號(hào)內(nèi)打“×”并加以改正。
31.一般地，影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素是建材價(jià)格的上漲。（　?。?
32.房地產(chǎn)價(jià)格在物質(zhì)形態(tài)上不可分，在價(jià)值形態(tài)上可分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。（　?。?
33.我國(guó)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分為A級(jí)和B級(jí)，A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作，B級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在所在地的省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)從事估價(jià)工作。
（　?。?
34.物業(yè)管理公司可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。（　?。?
35.地租的來源是土地使用者的平均利潤(rùn)。（　?。?

五、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)
36.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金時(shí)要承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？
37.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)與土地出讓市場(chǎng)相比有哪些特點(diǎn)？
38.土地價(jià)格的特點(diǎn)是什么？
39.物業(yè)管理為什么需要進(jìn)行早期介入？
40.國(guó)家為什么要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行宏觀調(diào)控？

六.論述題(本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分)
41.試述國(guó)有土地使用權(quán)出讓形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
42.最近幾年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不斷深化。請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，談?wù)剣?guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

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