2014年公務(wù)員考試申論熱點:新房庫存創(chuàng)新低
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日前,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示:2013年10月9日,北京可售商品房住宅庫存僅有59921套,這一庫存數(shù)據(jù)低于此前的年內(nèi)低點2013年5月2日的60674套,再創(chuàng)年內(nèi)新低。同時,突破了庫存6萬套的所謂“心理警戒線”。很多人擔(dān)心,對于需求如此大的北京市場而言,幾個月后會不會出現(xiàn)無新房可賣的情況?
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示:“如果以北京月均10000套計算,消化59921套庫存不用6個月。”從北京以往庫存與市場關(guān)系來看,庫存8萬套是供求均衡點,若高于8萬套,說明供大于求,房價會滯漲甚至下跌,但低于8萬套時,房價會上漲。而僅不足6萬套的庫存,可能會影響10月份市場成交量,供求矛盾會更加明顯,房價上漲速度或再度加快。
北京真的到了“無房可賣”的境地嗎?
事實上,就在國慶前后,北京市土地整理儲備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營性用地,總出讓土地面積高達(dá)188.9萬平方米,其中包括10塊住宅用地,總面積也達(dá)到了157.8萬平方米。而在已經(jīng)掛出出讓的總土地中,住宅類的地塊也多達(dá)15宗,合計面積達(dá)到230萬平方米。疊加已經(jīng)出讓的土地814萬平方米,預(yù)計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。
從拿地的速度和規(guī)模看,火熱的房地產(chǎn)市場不僅消化了大量的商品房庫存,同樣也點燃了開發(fā)企業(yè)拿地的熱情,未來北京的商品房市場迎來供應(yīng)高潮只是時間問題。
“北京的庫存量已經(jīng)接近觸底,過去一年許多城市都經(jīng)歷了類似的過程,接下來市場供應(yīng)量會有所提升,預(yù)計在明年一季度大量供應(yīng)就會入市?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭表示。
10日易居發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示,截至9月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7663萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比減少2.8%。三季度庫存增長態(tài)勢較為明顯。除了北京、杭州、南京三個城市的庫存環(huán)比大幅減少外,12個城市的庫存均開始回升。
盡管對于未來的市場供應(yīng)無需過分擔(dān)心,但短期而言,“緊缺”的現(xiàn)狀無法回避。
“一般從拿地到商品房銷售的周期雖然在9-12個月,但如果市場好,從開發(fā)商手中的儲備土地轉(zhuǎn)開發(fā),基本需要6個月以上的時間。如果低于6個月,也就是現(xiàn)在加快開發(fā),庫存也不會明顯緩解?！睆埓髠ケ硎尽?/P>
其實,造成北京庫存持續(xù)走低的原因除了市場的持續(xù)火熱,更有許多政策因素的影響。年內(nèi)出臺的高額的二手房交易所得稅政策使京城新房的需求持續(xù)高漲,同時,北京市對商品房銷售的限價政策,某種程度上也遲滯了許多項目的入市節(jié)奏。
庫存減少造成的最直接影響體現(xiàn)在銷售和房價兩個方面,供不應(yīng)求的局面不僅讓京城樓市頻頻出現(xiàn)“日光盤”,更讓房價也隨之穩(wěn)步提升。
不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,大量需求趕在眼下的時間節(jié)點入市并不理性?！氨本┎粫霈F(xiàn)無房可賣的局面,”隨著年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)腳步的加快,尤其是大量“限房價、競地價”的土地不斷開發(fā)入市,未來市場不僅供應(yīng)會得到有效緩解,價格也會出現(xiàn)重要變化。
“‘限房價、競地價’的土地開發(fā)入市節(jié)奏肯定不同于之前的商品房銷售,為獲取最大的利潤,開發(fā)企業(yè)肯定會以最快的速度、最大的規(guī)模推出在這種地塊上開發(fā)的項目,而不會在像以前一樣分段開發(fā),等待價格上漲?！睆埓髠ケ硎?一旦明年年初大量“限房價、競地價”基礎(chǔ)上開發(fā)的項目集中入市,對市場供需和價格漲幅都會有轉(zhuǎn)折性的影響。
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