國(guó)家公務(wù)員考試申論:一些地方新型城鎮(zhèn)化滑向歧途
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“新城”變“鬼城”,地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移;城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運(yùn)動(dòng)”,地方與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負(fù)債率逐年增長(zhǎng),借新債還舊債……當(dāng)前,在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,少數(shù)地方正滑向歧途,其背后的風(fēng)險(xiǎn)悄然滋長(zhǎng)。
歧途一:舉債造城,地方政府債臺(tái)高筑
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),不少地方熱衷于拉大城市框架,從省會(huì)城市到小縣城都在制定和實(shí)施規(guī)?？捎^的城市新區(qū)建設(shè)計(jì)劃,但資金短缺和融資渠道狹窄等問(wèn)題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個(gè)城市新區(qū)采訪了解到,由于上級(jí)劃撥的財(cái)政資金有限,這個(gè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來(lái)源于銀行融資,2012年貸款融資近20億元,大多采取小額短期高利息的形式,部分貸款年息高達(dá)12%,且存在“借新貸還舊貸”的情況,財(cái)務(wù)壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下,各地只好將土地收益作為資金來(lái)源。而這種“賣(mài)地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽(yáng)區(qū),有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示,受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,土地出讓金收入受到影響,地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少,對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大。
審計(jì)署日前公布的審計(jì)結(jié)果也顯示,隨著土地出讓收入增幅下降,地方償債壓力也在加大。2012年底,4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息2315億元,為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要大量資金,據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行日前預(yù)計(jì),未來(lái)3年我國(guó)城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達(dá)25萬(wàn)億元,城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬(wàn)億元。而2013年至2015年,財(cái)政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右。
有關(guān)老師認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)循序漸進(jìn),不能搞運(yùn)動(dòng)式的新城建設(shè)。長(zhǎng)安大學(xué)城市研究所所長(zhǎng)王圣學(xué)教授認(rèn)為,各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大,而且建設(shè)周期和回收周期都較長(zhǎng),都存在融資渠道過(guò)于狹窄的問(wèn)題。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降,這種融資方式是不可持續(xù)的,因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。
歧途二:畸形地產(chǎn),爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格,部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移,造成個(gè)別城市建設(shè)投資巨大,產(chǎn)業(yè)空心,市場(chǎng)需求不足,房地產(chǎn)泡沫有擴(kuò)大蔓延趨勢(shì)。
在貴州黔東南自治州,35萬(wàn)人的縣級(jí)市凱里同時(shí)開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,城市變身大工地。其中,“未來(lái)城”項(xiàng)目?jī)H住宅面積就達(dá)到500萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)提供5萬(wàn)多套住宅,居住近20萬(wàn)人口,相當(dāng)于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤(pán)在凱里還有不少。
類(lèi)似凱里的城市還有很多,但庫(kù)存量都很高,消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤(pán)。而記者發(fā)現(xiàn),一些大盤(pán)出現(xiàn)銷(xiāo)售不暢,已售樓盤(pán)空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中,排名前50名的城市中,共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū),幾乎都是中小城市。
一些老師和市場(chǎng)人士認(rèn)為,需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的,不只是開(kāi)發(fā)商,更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車(chē)城,引來(lái)不少房地產(chǎn)資金涌入。造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展,大量的外地資金撤走,留下了眾多爛尾項(xiàng)目。近期,記者再度探訪大亞灣地區(qū),發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立,但城中空空,也沒(méi)有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐,成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”。
此外,某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里,拍下了1000多畝土地,銷(xiāo)售卻成了大問(wèn)題,至今項(xiàng)目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號(hào),紛紛建設(shè)新城新區(qū),并且有愈演愈烈之勢(shì)。老師警示,這些新城新區(qū),大多是采取賣(mài)地建房的開(kāi)發(fā)模式,建設(shè)一批見(jiàn)效快成果明顯的房地產(chǎn)項(xiàng)目,最后留下一堆爛攤子。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,新型城鎮(zhèn)化,一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類(lèi)的“巨型睡城”帶來(lái)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。
誤區(qū)三:圈地賣(mài)錢(qián),糧食安全遭受威脅
當(dāng)前,我國(guó)部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”,一邊大范圍圈地賣(mài)錢(qián),打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號(hào),一邊大面積囤地升值,威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。
在全國(guó)首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣,正在大規(guī)模推進(jìn)“3個(gè)10戰(zhàn)略”,鞏固10平方公里的老城區(qū),新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國(guó)土局副局長(zhǎng)張金省告訴記者,慶安地處東北腹地,多是黑土地,上級(jí)劃撥的用地指標(biāo)有限,每年不到100公頃?！岸粋€(gè)企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍?！睆埥鹗o(wú)奈地說(shuō),盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得,仍難免踩住土地紅線的危險(xiǎn)。
“上屆政府賣(mài)下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說(shuō),部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機(jī)會(huì),以新城開(kāi)發(fā)的名義,將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地,以此來(lái)賣(mài)錢(qián)?！耙恍┑胤桨凑掌溟_(kāi)發(fā)規(guī)模計(jì)算,地都賣(mài)到20年后了”。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一些地方在執(zhí)行國(guó)家土地政策時(shí)存在兩種沖動(dòng):城鎮(zhèn)化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動(dòng);土地財(cái)政下的“賣(mài)地沖動(dòng)”。這兩種沖動(dòng)直接影響政府土地政策在執(zhí)行過(guò)程中“跑偏”:多占少補(bǔ),先占后補(bǔ),占好地補(bǔ)差地等現(xiàn)象突出,同樣威脅著土地資源保護(hù)。
“城市像公司,書(shū)記是董事長(zhǎng),市長(zhǎng)是總經(jīng)理。”武漢大學(xué)高級(jí)研究中心莊子銀教授說(shuō),政府主導(dǎo)“駕馭市場(chǎng)”的情況下,城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場(chǎng)發(fā)展為基礎(chǔ)進(jìn)行,而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進(jìn)行,這導(dǎo)致土地不能按照市場(chǎng)方式和價(jià)格來(lái)配置?！斑@對(duì)于耕地的保護(hù)是十分危險(xiǎn)的。
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