2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第六章5
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第六章 市場法及其運(yùn)用
第五節(jié) 交易情況修正
交易情況修正的含義：
可比實(shí)例的成交價格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實(shí)例的成交價格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格，變成了正常價格。
造成成交價格偏離正常價格的因素：
要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。
交易情況修正的方法：
交易情況修正的方法主要有：①總價法和單價法;②差額法和百分率法?？們r法是基于總價進(jìn)行修正，單價法是基于單價進(jìn)行修正。
采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價格
采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價格
在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例成交價格比其正常價格高時，為+S%;低時，為一S%)，則有：
可比實(shí)例正常價格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價格
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