2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第六章4

　　第六章 市場法及其運用

　　第四節(jié) 建立比較基準

　　統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：

　　對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，只能選取"主干"部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實例為可比實例。所謂范圍不同，是指"有"與"無"的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間"好"與"壞"或者"優(yōu)"與"劣"、"新"與"舊"的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行"有無對比"并消除由此導(dǎo)致的價格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：①帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價對象是"干凈"的房地產(chǎn)，選取的交易實例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費(如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等)、供暖費、物業(yè)服務(wù)費、房產(chǎn)稅等費用、稅金的房地產(chǎn)交易實例;或者相反。②含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價對象是"純粹"的房地產(chǎn)，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例;或者相反。③房地產(chǎn)實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房;或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓;或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格一債權(quán)+債務(wù)

　　如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到"純粹"的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分的價格

　　如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成分的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價值，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。

　　統(tǒng)一付款方式：

　　房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　統(tǒng)一價格單位：針統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

　　(一)統(tǒng)一價格表示單位

　　統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以一個車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個床位為比較單位，影劇院通常以一個座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個床位為比較單位，保齡球館通常以一個球道為比較單位，等等。

　　在此還需要說明的是，有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價19.5萬元 (20一0.5=19.5)，然后再將此總價19.5萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。

　　(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種(如美元)的價格換算為另一幣種(如人民幣)的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用估價時點的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中問價。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用"元"。

　　(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。