2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第六章3
第六章 市場法及其運(yùn)用
第三節(jié) 選取可比實(shí)例
選取可比實(shí)例的必要性:
可能搜集到的交易實(shí)例或在交易實(shí)例庫中存儲的交易實(shí)例較多,但針對具體的估價對象及估價目的和估價時點(diǎn),其中某些交易實(shí)例可能不適用,因此需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例為可比實(shí)例。
選取可比實(shí)例的要求:
(一)選取可比買例的數(shù)量要求
從理論上講,只要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行了"適當(dāng)"的處理,通過一個可比實(shí)例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實(shí)際估價中,因信息不完全等,對可比實(shí)例成交價格的處理不可能做到完全"適當(dāng)"。因此,為了減小估價誤差,增加估價的可信度,要求選取多個可比實(shí)例,并且從理論上講,選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多,一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到,二是會造成后續(xù)處理的工作量很大,因此從某種意義上講,選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多,一般選取3個至l0個可比實(shí)例即可。
(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
可比實(shí)例選得是否合適,直接關(guān)系到市場法測算結(jié)果的準(zhǔn)確性,因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求:
(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題
在選取可比實(shí)例時,估價對象為房地的,應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例;估價對象為土地的,一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;估價對象為建筑物的,一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例(中國目前沒有單獨(dú)建筑物的交易實(shí)例)。
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