2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第五章4

更新時間：2015-05-14 09:16:13 來源：|0

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　　第五章房地產(chǎn)估價原則

　　第四節(jié) 估價時點原則

　　估價時點原則：

　　估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物變得陳舊過時、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應著一個時間，不存在沒有時間的價值。如果沒有了對應的時間，價值就會失去意義。反過來，不可能離開時間來評估估價對象的價值。如果沒有了時間這個前提，價值評估將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求估價必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應的時問，稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標準等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的，就應根據(jù)估價時點來確定。再如，采用市場法估價時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期的價格調整為在估價時點的價格，如此調整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

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