2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):加油站的估價(jià)

　　加油站的估價(jià)

　　隨著城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系越來(lái)越密切，加油站也越來(lái)越多，加油站房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)也開(kāi)始增多。加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在估價(jià)中必須充分了解其自身特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過(guò)科學(xué)評(píng)估得到其合理的價(jià)格。

　　加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對(duì)其經(jīng)營(yíng)收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別;可以說(shuō)，加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強(qiáng)。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對(duì)較差。

　　2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

　　加油站可以說(shuō)是一種較簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營(yíng)者采取的經(jīng)營(yíng)手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用的不同。根據(jù)實(shí)際評(píng)估中調(diào)查和測(cè)算的數(shù)據(jù)情況看，不同加油站經(jīng)營(yíng)收益差異明顯，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。因此，簡(jiǎn)單根據(jù)個(gè)別加油站實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)表采用收益法進(jìn)行評(píng)估很難滿足房地產(chǎn)估價(jià)原則的要求，估價(jià)結(jié)果很難反映加油站房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

　　3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

　　過(guò)去加油站是政府管制較嚴(yán)的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營(yíng)有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)。我國(guó)從2005年12月11日起放開(kāi)成品油零售市場(chǎng)，到2006年12月11日完全開(kāi)放國(guó)內(nèi)成品油批發(fā)市場(chǎng)，成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)已減少。

　　因此采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)要可根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，考慮其經(jīng)營(yíng)是否存在因成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)問(wèn)題，如果存在應(yīng)在凈收益的測(cè)算中考慮扣除。