2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)知識:第一章1

　　第一章 房地產(chǎn)業(yè)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述

　　房地產(chǎn)業(yè)的基本概念：

　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)匪類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包單位;建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

　　我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的啟動與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來的。20世紀(jì)50年代至70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，房地產(chǎn)市場基本上消失了，這個時期幾乎沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。城鎮(zhèn)住房制度改革簡稱住房制度改革或者房改，把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法，轉(zhuǎn)變成為主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，把過去那種城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應(yīng)采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。

　　房地產(chǎn)業(yè)的作用：

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用：

　　(1)可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。

　　(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長。

　　(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。

　　(4)可以加快IB城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。

　　(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。

　　(6)可以擴(kuò)大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。

　　(7)可以增加政府財(cái)政收入。

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分：

　　在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等過程中，需要多學(xué)科的知識和多行業(yè)的參與，例如測繪、勘察設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè);房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。因此，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是組織者和決策者，要關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，把資金、相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)、建筑承包商等結(jié)合起來完成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

　　房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革：

　　房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個既古老又新興的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展大體上可以分為下列五個時期：(1)1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載，中國在3000多年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長達(dá)2000多年的封建歷史時期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動。19世紀(jì)中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。

　　(2)1949～1955年。解放初期，穩(wěn)定城市房地產(chǎn)秩序，是開展經(jīng)濟(jì)建設(shè)、穩(wěn)定人民生活的重要組成部分。為此，首先接收了舊政府的房地產(chǎn)檔案、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定了有關(guān)政策規(guī)定，開展了大規(guī)模的房地產(chǎn)清查登記，以極高的效率建立了新的房地產(chǎn)管理秩序。第三，國家在極其緊張的財(cái)政經(jīng)費(fèi)中，撥出?？罡脑炫f社會遺留下來的棚戶區(qū)和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。

　　(3)1956～1965年。隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”和“公私合營”的形式對出租私有房屋進(jìn)行了社會主義改造，付給房主定租和股息，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。

　　(4)1966~1978年?！笆陝觼y”時期，城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管NNAN亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，欠賬越來越多，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。

　　(5)1978年以后。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，1987年 10月25日，中國共產(chǎn)黨第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進(jìn)》的報(bào)告正式提出：“社會主義的市場體系，不僅包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商品市場，而且應(yīng)當(dāng)包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場;單一的商品市場不可能很好發(fā)揮市場機(jī)制的作用。”

　　2003年8月12日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)E2003]18號)，要求要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。