2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第四章2

　　特別推薦：2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第四章匯總

　　第四章 房地產價格影響因素

　　第二節(jié) 房地產自身因素

　　房地產實物因素：

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，單價會有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

　　4.地基(工程地質)

　　地基(工程地質)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大的影響。

　　3.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4.設施設備

　　隨著經濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內安裝完善的設施設備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6.層高和室內凈高

　　人們對建筑物的需要，本質上是對建筑物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產價值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問布局影響到建筑物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質(對應于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9.維護情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

　　房地產權益因素：

　　擁有一宗房地產，實際上就擁有了一定范圍內的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術(包括建筑施工技術、建筑材料性能)及擁有者的經濟實力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因為房地產是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產估價，應調查房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產利用的限制可歸納為3個方面：①房地產權利及其行使的限制;②房地產使用管制;③相鄰關系的限制。

　　(一)房地產權利及其行使的限制

　　擁有的房地產權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。

　　(二)房地產使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　(三)相鄰關系的限制

　　相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。

　　房地產區(qū)位因素：

　　前面講過，區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。人們的各種生產、生活活動都需要房地產，并對其區(qū)位有一定要求。房地產區(qū)位的優(yōu)劣，直接關系到房地產所有者或使用者的經濟收益、生活便利或社會影響。因此，房地產的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設施較完備位置的房地產，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產，價格一般較低。較具體地說，居住房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。工業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產業(yè)的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。