2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題：

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】B

　　【解析】房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　下面我們一起來(lái)溫習(xí)一下詳細(xì)內(nèi)容：房地產(chǎn)投資信托基金

　　(1)概念

　　房地產(chǎn)投資信托基金(Rea1 Estate Investment Trusts，REITs)是指通過(guò)制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。

　　(2)分類(lèi)有兩種分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　一是按投資業(yè)務(wù)不同分類(lèi)，二是按信托性質(zhì)的不同分類(lèi)。

　　按投資業(yè)務(wù)分類(lèi)，REITs可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。

　　權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入;混合型REITs則同時(shí)經(jīng)營(yíng)上述兩種形式的業(yè)務(wù)。

　　按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs.傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過(guò)一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過(guò)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使 REITs的投資者獲得了經(jīng)營(yíng)權(quán)股份，而且會(huì)給原物業(yè)所有者帶來(lái)資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。

　　(3)特征

　　1)流動(dòng)性好。

　　直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，而REITs可以在證券交易所或場(chǎng)外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，流動(dòng)性?xún)H次于現(xiàn)金。

　　2)市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定。

　　REITs的波動(dòng)性很小，其價(jià)格水平、資產(chǎn)總量及價(jià)值本身的變動(dòng)不會(huì)有很大變化，這對(duì)于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

　　3)高現(xiàn)金回報(bào)。

　　房地產(chǎn)投資信托基金采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，同時(shí)，按照有關(guān)法律規(guī)定，REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。

　　4)有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　REITs的投資物業(yè)類(lèi)型多樣化，保證了投資者資產(chǎn)組合效益，從而保證投資更加安全。

　　5)抵御通貨膨脹。

　　作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強(qiáng)的保值功能，當(dāng)通貨膨脹來(lái)臨時(shí)，物價(jià)上揚(yáng)，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值迅速，以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)的REITs的收益水平和股票價(jià)格也會(huì)隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。