2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第三章3

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　房地產(chǎn)需求：

　　一)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)(或承租，下同)的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同。需求的形成條件有兩個(gè)：①消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望②消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看做需要或欲望;僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生。在確定(或調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè))某種房地產(chǎn)的需求時(shí)，通常只考慮對(duì)其有支付能力支持的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②消費(fèi)者的收入水平;③消費(fèi)者的偏好;④相關(guān)物品的價(jià)格水平;⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系--某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-1(a)中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量(Q)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格較高時(shí)房地產(chǎn)的需求量減少，在房地產(chǎn)價(jià)格較低時(shí)房地產(chǎn)的需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的房地產(chǎn)需求曲線(D)。

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　　房地產(chǎn)供給：

　　(一)房地產(chǎn)供給的含義

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者(即房地產(chǎn)出售人或出租人，下同) 在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。供給的形成條件有兩個(gè)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

　　(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

　　需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性導(dǎo)致房地產(chǎn)不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　(三)房地產(chǎn)供給曲線

　　房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系--某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-2(a)中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量(Q)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格較低時(shí)房地產(chǎn)的供給量減少，在房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)房地產(chǎn)的供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的房地產(chǎn)供給曲線(S)。

　　房地產(chǎn)均衡價(jià)格：

　　在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或者交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意并且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。

　　圖3―3是把圖3―1(a)中的需求曲線和圖3-2(a)中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。E點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。因此，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，該點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。其中，該點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格Pe稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Qe稱為均衡數(shù)量。

　　房地產(chǎn)供求狀況的分類(lèi)：

　　房地產(chǎn)供求狀況有多種分類(lèi)，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類(lèi)型：①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類(lèi)型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。