2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括：①投資房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券，②投資房地產(chǎn)投資信托基金，③購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券。

　　一、房地產(chǎn)直接投資

　　㈠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資――短期投資

　　開(kāi)發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)，短期開(kāi)發(fā)投資→長(zhǎng)期置業(yè)投資。

　?、?房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　置業(yè)投資的兩個(gè)目的：①自用;②投資。

　　置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇：

　?、湃狈ν顿Y經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，購(gòu)買(mǎi)黃金地段優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高，收益水平低，風(fēng)險(xiǎn)小;

　　⑵具備投資經(jīng)驗(yàn)又有風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大。

　　二、房地產(chǎn)間接投資

　?、逋顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃，不僅解決了資金短缺問(wèn)題，為投資者提供了間接投資房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，使其分享房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。形式：首次公開(kāi)發(fā)行、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。

　?、嫱顿Y房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

　　概念：是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人。

　　優(yōu)越性：收益相對(duì)穩(wěn)定――主要來(lái)源于租金收入 流動(dòng)性很好――可進(jìn)行交易

　　類(lèi)型：權(quán)益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領(lǐng)域廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。因有專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。

　?、?購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

　　把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。主要做法是：銀行將個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等新興國(guó)家和地區(qū)也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)上。