2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題6

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　　1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

　　2、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )

　　A. 收益能夠量化

　　B. 風(fēng)險能夠量化

　　C. 收益或風(fēng)險其一可以量化

　　D. 收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價格。

　　3、投資利潤率的計算公式是( )

　　A. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)

　　B. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　4、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )

　　A. 2500萬元

　　B. 3500萬元

　　C. 3600萬元

　　D. 3000萬元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　5、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　6、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)( )

　　A.與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合

　　B.與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合

　　C.與建造期的起點(diǎn)重合

　　D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合

　　答案：D

　　7、路線價法主要適用于( )

　　A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

　　B. 舊建筑物的估價

　　C. 新建筑物的估價

　　D. 拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　8、在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )

　　A. 算術(shù)平均數(shù)

　　B. 中位數(shù)

　　C. 加權(quán)平均數(shù)

　　D. 眾數(shù)

　　答案：D

　　9、在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)

　　A. 單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多

　　B. 單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少

　　C. 單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。

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　　11、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　12、按直接比較判定某可比實(shí)例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。

　　A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

　　B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

　　C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　答案：D

　　解析: 根據(jù)教材111頁直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價對象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象：102.04-100=2.04。

　　13、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑

　　物的成新率為( )%。

　　A.76

　　B.80

　　C.81

　　D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經(jīng)過年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　14.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況

　　A. 有效經(jīng)過年數(shù)

　　B. 實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　C. 剩余經(jīng)過年數(shù)

　　D. 自然經(jīng)過年數(shù)

　　答案：A

　　解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。

　　15.( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.投資價值

　　答案：B

　　解析： 原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

　　16. 房地產(chǎn)價格形成條件有( )。

　　A、房地產(chǎn)的需要

　　B、房地產(chǎn)的有用性

　　C、房地產(chǎn)的有效需求

　　D、房地產(chǎn)的相對稀缺性

　　答案：BCD

　　17. 評估基準(zhǔn)地價時，應(yīng)明確所評估的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括( )等。

　　A、土地生熟程度

　　B、土地使用權(quán)年限

　　C、土地使用者

　　D、土地利用條件

　　答案：ABD

　　解析：土地使用者與基準(zhǔn)地價無關(guān)。

　　18. 路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。

　　A、路線價

　　B、深度百分率

　　C、宗地形狀

　　D、臨街狀態(tài)

　　答案：AB

　　解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對價格做加減修正的。

　　19. 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術(shù)上可能

　　D、經(jīng)濟(jì)上可行

　　答案：ACD

　　20. 假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用( )求取。

　　A、市場比較法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、購買年法

　　答案：ABD

　　解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點(diǎn)價格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時點(diǎn)價格。