2015房地產估價師《經營與管理》訓練題5

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　　1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　2、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。

　　A、權益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　5、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　6、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區(qū)段

　　答案：A

　　7、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關。

　　8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　9、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

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　　11、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米

　　A. 2390

　　B. 2410

　　C. 2430

　　D. 2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　12、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )

　　A. 等于報酬率

　　B. 大于報酬率

　　C. 小于報酬率

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　13、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%

　　A. 6

　　B. 6.9

　　C. 8.8

　　D. 9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　14、與報酬率性質不同的名詞有( )

　　A. 利息率

　　B. 折現(xiàn)率

　　C. 內部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　15、基本完好房的成新率為( )

　　A. 十、九成新

　　B. 九、八成新

　　C. 八、七成新

　　D. 七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　16、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )

　　A. 4858

　　B. 5200

　　C. 2700

　　D. 6264

　　答案：B

　　解析：根據(jù)凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元

　　17、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為( )萬元

　　A. 100

　　B. 42

　　C. 63

　　D. 77

　　答案：A

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。

　　18、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為( )萬元

　　A. 225.00

　　B. 237.50

　　C. 381.25

　　D. 395.83

　　答案：C

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。

　　19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途

　　答案：C

　　解析: 它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

　　20、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地產凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

　　B. 房地產凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

　　C. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增

　　D. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

　　答案：A

　　解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。