2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)習(xí)題:第十章

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　第十章　長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、某類(lèi)房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見(jiàn)下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為(　)元/m2?！?011年真題】

　　某類(lèi)房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格

　　A.10300

　　B.10400

　　C.11165

　　D.11265

　　2、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為(　) 元/m2。

　　A.4120

　　B.4149

　　C.4184

　　D.4216

　　3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于(　) 元/m2。

　　A.4800

　　B.5124

　　C.5800

　　D.7124

　　4、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的(　)進(jìn)行移動(dòng)平均。

　　A.市場(chǎng)行情

　　B.周期長(zhǎng)度

　　C.實(shí)際時(shí)間

　　D.變動(dòng)程度

　　5、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是(　)。

　　A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

　　B.價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

　　C.價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

　　D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

　　6、用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i,則該兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)相比(　)。

　　A.甲類(lèi)房地產(chǎn)比乙類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)

　　B.乙類(lèi)房地產(chǎn)比甲類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)

　　C.該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

　　D.該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

　　7、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為(　)。

　　A.指數(shù)修勻法

　　B.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

　　C.二次拋物線趨勢(shì)法

　　D.直線趨勢(shì)法

　　8、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類(lèi)房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905 元/m2、4075元/m2，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.4075.0

　　B.4242.5

　　C.4410.0

　　D.4577.5

　　9、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.5362

　　B.5374

　　C.5532

　　D.5702

　　10、某類(lèi)房地產(chǎn)2005年-2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年得價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A.8460

　　B.8500

　　C.8790

　　D.8838

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于(　)等。

　　A.收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金

　　B.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

　　C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

　　D.比較、分析兩宗(或兩類(lèi))以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

　　E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格

　　2、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖

　　C.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　E.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)

　　3、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖

　　C.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　E.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)

　　4、數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有(　)。

　　A.直線趨勢(shì)法

　　B.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

　　C.二次拋物線趨勢(shì)法

　　D.指數(shù)修勻法

　　E.回歸分析法

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　　三、判斷題

　　1、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差較大，否則就不適宜采用這種方法。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和對(duì)將來(lái)的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻之后得出下一時(shí)期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。目前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲可能較緩慢，而價(jià)格低的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較強(qiáng)勁。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、目前房地產(chǎn)價(jià)格水平越高，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越強(qiáng)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類(lèi)房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測(cè)，該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：平均發(fā)展速度=

　　=1.24055

　　2011年的價(jià)格=3800×1.240555=11165

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預(yù)測(cè)2003年的價(jià)格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。

　　5、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：甲的斜率比乙的斜率大

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單的為直線趨勢(shì)法。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：根據(jù)平均增減量法進(jìn)行測(cè)算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為：V6=P0+d×i=3405+167.5×6=4410(元/m2)。

　　9、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2010年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。

　　10、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340

　　平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338

　　2010年價(jià)格=6810+338×5=8500

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：“市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格”不用長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P354。

　　【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　【答疑編號(hào)10224776】

　　2、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行價(jià)格預(yù)測(cè)，一般分為4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí);②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖;③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式;④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。目前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲可能較緩慢，而價(jià)格低的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較強(qiáng)勁。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。