2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)習題:第九章

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　　二、多項選擇題

　　1、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，不包括(　)。

　　A.明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策

　　B.一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)

　　C.一個較多公平交易的房地產信息資料庫

　　D.一個公平競爭的市場環(huán)境

　　E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫

　　2、在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于(　)。

　　A.房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預期原理作為理論依據

　　C.正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經獲得的收益和風險

　　E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值

　　3、運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產的價值，具體方法有(　)。

　　A.傳統方法

　　B.現金流量折現法

　　C.成本法

　　D.市場法

　　E.總和法

　　4、只有在傳統方法中才需要測算的項目是(　)。

　　A.銷售費用

　　B.投資利息

　　C.開發(fā)利潤

　　D.銷售稅費

　　E.后續(xù)的開發(fā)成本

　　5、某房地產開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

　　A.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日

　　B.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日

　　C.開發(fā)經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在某個特定投資者的立場上，而估價是站在一般投資者的立場上。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、在現金流量折現法中要求折現率既包含安全收益部分，也包含風險收益部分。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統方法和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、經營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束的日期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：ABD適合成本法。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價。

　　3、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產開發(fā)分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統方法中才需要測算?，F金流量折現法中，包含在折現率中考慮了。這兩個項目隱含在折現的過程中，通過調整折現率來考慮。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統方法中才需要測算。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對于未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在現金流量折現法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值。

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：CD

　　【答案解析】：假設開發(fā)法測算結果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫。

　　2、

　　【正確答案】：CE

　　【答案解析】：在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據當地房地產市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值

　　3、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法。

　　4、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統方法中才需要測算。

　　5、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：測算土地總價的估價時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;

　　開發(fā)經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;

　　建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;

　　銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出及應得利潤

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分，又包含風險收益部分。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法的情況下，可以采用傳統方法。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。

　　7、

　　【正確答案】：N

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