2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選考點(diǎn)7

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　　調(diào)查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開(kāi)發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周?chē)h(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。

　　(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。

　　(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

　　(1)確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商有興趣取得某個(gè)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買(mǎi)。

　　(2) 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開(kāi)發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開(kāi)發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開(kāi)發(fā)，甚至取消投資。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。