2015年房地產估價師《案例分析》考點:扣除項目評估方法的選擇

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　　扣除項目評估方法的選擇

　　1.取得土地使用權所支付的金額

　　取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。目前主要包括以下幾種形式：

　　以出讓金形式取得土地使用權，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進行扣除;

　　以毛地價形式取得土地使用權，以出讓合同為依據(jù)按毛地價進行扣除;

　　以招牌掛形式取得土地使用權，以合同為依據(jù)按土地價格進行扣除;

　　以受讓方式取得土地使用權，以土地和稅務部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進行扣除;

　　無法確認歷史土地使用權取得價格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權時的基準地價進行評估;劃撥土地轉讓時，按轉讓時點地價標準評估其應補交的出讓金或毛地價。

　　2.房地產開發(fā)成本

　　對于房地產開發(fā)項目開發(fā)成本的評估，適宜采用市場比較和分部分項的評估方法。房地產開發(fā)成本評估關鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。

　　房地產開發(fā)成本評估的要點是在于如何與取得土地使用權所支付的金額進行銜接。若取得土地使用權所支付的僅為出讓金，房地產開發(fā)成本中還應包括政府收取市政基礎設施建設費、開發(fā)商發(fā)生的通平費用;若取得土地使用權所支付的僅為毛地價，房地產開發(fā)成本中應包括開發(fā)商發(fā)生的通平費用;若取得土地使用權所支付的為熟地價，房地產開發(fā)成本中不應再包括土地征用及拆遷補償費。

　　3.舊房及建筑物的評估價格

　　舊房及建筑物的評估價格所包含的內容在包括房地產開發(fā)成本全部子項的基礎上，還應包括開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(即與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用)和開發(fā)利潤。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格應采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。

　　銷售費用的計算，應注意區(qū)分不能等同于估價規(guī)范中的銷售稅費，避免銷售過程中的稅費(營業(yè)稅及其附加)重復計算。

　　《土地增值稅暫行條例》中并未對開發(fā)利潤的計算作明確的說明，開發(fā)利潤的記取應遵循房地產估價規(guī)范的要求，即應以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產相應的平均利潤率水平求取，因為只有這種結果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔的全部風險報酬。