2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選考點(diǎn)2

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　　談工業(yè)用房的房屋重置價(jià)評(píng)估

　　房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的一般原則

　　本文的估價(jià)對(duì)象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價(jià)目的是抵押貸款，它有別于其他用途、其他估價(jià)目的，因此其房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的原則主要如下。

　　(一) 房屋建安工程費(fèi)依客觀成本為準(zhǔn)，要對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行增減在估算房屋建安工程費(fèi)時(shí)，往往估價(jià)人員會(huì)向委托方索取當(dāng)時(shí)該房屋建筑安裝的預(yù)算或決算資料，此時(shí)不能簡單盲目地以其當(dāng)時(shí)實(shí)際發(fā)生的房屋建安費(fèi)通過指數(shù)調(diào)整法來求取。如果采用這種方法時(shí)，要分析其實(shí)際成本與社會(huì)的客觀成本的差異，進(jìn)行必要的增減。

　　如果采用單位比較法(結(jié)合指數(shù)調(diào)整法)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析并比較區(qū)別估價(jià)對(duì)象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對(duì)差異部分作必要合理的房屋建安工程費(fèi)增減。

　　(二) “一定比率”的選取要依估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況進(jìn)行增減前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)等項(xiàng)目的取值，一般都是以“房屋建安工程費(fèi)”(或與之相關(guān)聯(lián)的“開發(fā)成本”)為基數(shù)，按“一定比率”來計(jì)取。這時(shí)“一定比率”的取值大小要與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況相匹配，這是對(duì)價(jià)值構(gòu)成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況(在前面的“注意事項(xiàng)”中已述，此不重復(fù))。

　　(三)依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤的方式不同進(jìn)行因素的增減主要針對(duì) “開發(fā)利潤”及“銷售稅費(fèi)”。自用項(xiàng)目畢竟與開發(fā)銷售項(xiàng)目不同，工業(yè)廠房大多是自用(少數(shù)是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產(chǎn)產(chǎn)品→銷售產(chǎn)品→回收投資獲取利潤。它與開發(fā)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有著本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤是通過銷售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項(xiàng)目的利潤是通過其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來獲取利潤。其理由是：①興建工業(yè)廠房項(xiàng)目的共同特點(diǎn)為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設(shè)計(jì)用途難以改變(或改變用途要耗費(fèi)大量資金)、難以出售;②工業(yè)廠房項(xiàng)目它注重的是其生產(chǎn)出的產(chǎn)品利潤，除非產(chǎn)品滯銷失|考試大|去市場競爭力或經(jīng)營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不愿意轉(zhuǎn)讓廠房。

　　因此，在對(duì)工業(yè)廠房項(xiàng)目估價(jià)而確定房屋重置價(jià)時(shí)，不應(yīng)含有銷售稅費(fèi)，可視情況適當(dāng)少量的計(jì)取開發(fā)利潤。

　　(四)應(yīng)區(qū)分在建項(xiàng)目、停建項(xiàng)目與停產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行因素增減在建項(xiàng)目應(yīng)按工程形象進(jìn)度估算建安工程費(fèi)外，還要考慮其效應(yīng)不能發(fā)揮對(duì)房屋價(jià)值的減損;停建項(xiàng)目除了按在建項(xiàng)目考慮之外，還應(yīng)考慮停建項(xiàng)目對(duì)今后要續(xù)建時(shí)所帶來的返工及不利影響因素;停產(chǎn)(停止生產(chǎn)產(chǎn)品)項(xiàng)目應(yīng)考慮轉(zhuǎn)換生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對(duì)原工業(yè)用房的價(jià)值減損。

　　作業(yè)估價(jià)師必須具備的專業(yè)知識(shí)和能力

　　每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師所學(xué)的專業(yè)和知識(shí)結(jié)構(gòu)不同，主攻的估價(jià)方向及估價(jià)方法不同，某一方面的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和熟練程度也不同。因此對(duì)于工業(yè)用房的重置價(jià)評(píng)估最好要配備造價(jià)專業(yè)、工民業(yè)專業(yè)或相近專業(yè)的估價(jià)師，因?yàn)樗麄儗?duì)房屋的特征觀察、描述、估算都比較得心應(yīng)手，只有這樣才能有助于提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和估價(jià)報(bào)告|考試大|的質(zhì)量，才有可能降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、提高估價(jià)機(jī)構(gòu)資信。

　　成本法是最為廣泛被采用的估價(jià)方法之一，而正確確定房屋重置價(jià)是成本法最為關(guān)鍵的步驟之一。目前，相當(dāng)部分的估價(jià)人員由于主觀與客觀原因，不認(rèn)真分析工業(yè)用房的建筑特征，對(duì)不同結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑特征的房屋的差異性沒有進(jìn)行必要的價(jià)值增減，盲目拷貝“格式范本”，其估算出的房屋重置價(jià)根本不能反映出估價(jià)對(duì)象房屋的真實(shí)客觀性。本文雖然是針對(duì)工業(yè)用房的重置價(jià)求取而言，但對(duì)其他用途的房屋，尤其是對(duì)拆遷估價(jià)所涉及到的個(gè)人自建房也都具有一定的參考作用