2015年房地產估價師考試《理論與方法》考點解析18

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　　現金流量折現法和傳統(tǒng)方法

　　1現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的定義

　　房地產開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　2現金流量折現法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　現金流量折現法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　(1) 對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數額，即要進行現金流量預測。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地 2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現率為10%，則需將這5000萬元折現到2004年10月15日，即在2004年 10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3757(萬元)

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　3現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數額要估計準確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統(tǒng)方法。