2015年房地產估價師《經營與管理》命題點歸納10

更新時間：2015-01-29 08:52:16 來源：|0

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　　損害賠償估價技術的特殊性

　　普通的估價業(yè)務，具有大量性、重復性等特點，房地產估價機構及估價師已經能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進行具體分析的基礎上確定不同的估價思路與估價技術路線與方法，從而使估價技術過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

　　損害賠償估價技術要與具體賠償案例相結合

　　損害賠償估價的主要技術方法原則上源于房地產估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。

　　[例一]結合具體案例采用傳統(tǒng)的估價方法。例如，一般對于施工質量缺陷引起的房地產貶值，如果屬于可修復的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復方案進行造價及相關費用的估價確定估價結果，其估價結果依賴于具體的修復方案。

　　對于無法完全修復的賠償案例估價，可采用不同的估價技術處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進行必要的修復程序，根據(jù)修復的方案進行計算，還需要計算修復后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進行該修復程序，從而直接計算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進行，或者根據(jù)非估價傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進行。

　　[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設開發(fā)法進行求取。

　　[例三]非傳統(tǒng)估價方法的應用。例如環(huán)境質量引起的房地產貶值估價，需要通過對消費者的市場調查問卷，結合老師會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價方法，但從估價結果看，最終仍回歸到房地產估價的范疇。

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