2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點解析14

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　　房地產(chǎn)價格構成

　　下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　1土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

　　(1) 通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　2開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

　　(2)基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。

　　(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用。

　　(5)開發(fā)建設過程中的稅費。

　　3管理費用

　　管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通�？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

　　4投資利息

　　此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。

　　5銷售費用

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　6銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

　　(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。

　　(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

　　銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

　　7開發(fā)利潤

　　現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：

　　(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：

　　開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費

　　(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　　(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率有下列幾種：

　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：

　　投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

　　4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應選用相對應的利潤率;反過來，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應的利潤率來測算，所得的結果都是相同的。