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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析12

更新時(shí)間:2015-01-23 10:57:14 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  交易日期調(diào)整

  1.交易日期調(diào)整的含義

  可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等,從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整,稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

  交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

  2.交易日期調(diào)整的方法

  在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí),則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整,以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

  采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為:

  可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中,交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn),以經(jīng)過(guò)前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)(下同),可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn),當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的,為+T%;下跌的,為-T%),則:

  可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(100±T)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格上式中,(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

  價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中,需要選擇某

  個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的,稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù):如果是以上一時(shí)期作為基期的,稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見(jiàn)表

  采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

  可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

  房地產(chǎn)狀況調(diào)整

  1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

  進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

  2.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

  區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

  區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀(guān)、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

  3.權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

  權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。

  權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:土地使用年限,城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中,遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

  4.實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

  實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。

  實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多,對(duì)于土地來(lái)說(shuō),主要包括:面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō),主要包括:新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

  5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是:首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素,包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較,找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度;最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整�?偟膩�(lái)說(shuō),如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn),則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之,則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

  6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題

  (1)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況,都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候,可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化,從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房交易的成交價(jià)格之外,可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況。

  (2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同,即使某些因素相同,但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此,在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí),具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如,居住房地產(chǎn)講求寧?kù)o、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

  求取比準(zhǔn)價(jià)格

  1.求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法

  由前述內(nèi)容可知,市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過(guò)了交易情況修正后,就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過(guò)了交易日期調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣,經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正、調(diào)整后,就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格,變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀(guān)合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來(lái),計(jì)算公式如下:

  (1)修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式:

  估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

  (2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式:

  估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

  2.將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

  主要有三種:平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。

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