2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固練習(xí)3

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　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

　　A適應(yīng)性

　　B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性

　　2.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓

　　D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格(　　)價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)? )

　　A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

　　C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)

　　D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從( )兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　A投資資金量和預(yù)期收益資金

　　B資金流通方式和對(duì)策

　　C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)

　　D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　8.對(duì)于開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )

　　A銷售收入

　　B開發(fā)利潤(rùn)

　　C成本利潤(rùn)率

　　D投資回報(bào)率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

　　9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )

　　A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。

　　B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍

　　D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

　　A10日

　　B15日

　　C1個(gè)月

　　D2個(gè)月

　　答案：C

　　解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

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　　11、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為450 m2，評(píng)估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是( )萬(wàn)m2。

　　A、450

　　B、475

　　C、490

　　D、500

　　答案：C

　　12、在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為( )。

　　A、未來(lái)值

　　B、終值

　　C、時(shí)值

　　D、現(xiàn)實(shí)值

　　答案：C

　　13、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

　　A、半個(gè)月

　　B、一個(gè)月

　　C、一個(gè)半月

　　D、兩個(gè)月

　　答案：A

　　14、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來(lái)看，市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　答案：B

　　15、對(duì)于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì)降低。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　答案：B

　　16、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有( )。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)因素

　　B、資本化率

　　C、通貨膨脹率

　　D、投資利潤(rùn)率

　　答案：A C D

　　17、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　答案：B

　　18、下列有關(guān)利潤(rùn)的含義說(shuō)法不正確的一項(xiàng)為( )。

　　A、利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營(yíng)收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或稱盈利

　　C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無(wú)償上繳稅收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者，利潤(rùn)較小時(shí)不再向下分配

　　D、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和分配利潤(rùn)四個(gè)層次

　　答案：C

　　19、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)( )房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。

　　A、提高

　　B、降低

　　C、無(wú)影響

　　D、以上答案均不準(zhǔn)確

　　答案：B

　　20、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括( )等。

　　A、人員工資

　　B、辦公費(fèi)用

　　C、抵押貸款還本付息

　　D、保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅

　　答案：A B D

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