2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析3

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　　房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法――估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuationdate，appraisaldate)也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，通常為價(jià)值日期(date of value)，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

　　由于同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。

　　有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

　　房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法――價(jià)值類型

　　價(jià)值類型(types of value)有兩種含義，一是指價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的某種價(jià)值――特定價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)雖然總的講是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，但因?yàn)閮r(jià)值的種類很多，每種價(jià)值的含義和大小不同，所以針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，不能籠統(tǒng)地說是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說明“評(píng)估的價(jià)值類型及其定義”。

　　同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。

　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價(jià)格;在征收征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價(jià)值，彼此之間可能是不完全相同的。

　　價(jià)值類型主要有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。有關(guān)價(jià)值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”。

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