2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:房地產(chǎn)估價技術(shù)路線概述

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　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線概述

　　一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受了估價委托并且明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要的工作就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。

　　確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　二、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。

　　以《規(guī)范》第6.4.4條為例：“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　　⑴ 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　⑵ 用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！边@里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術(shù)路線。這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。

　　而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值?！?/P>

　　這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費用。進(jìn)而也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點，在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

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