2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)

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　　一、考試大綱

　　了解房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵，房產(chǎn)測(cè)繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，地形圖和地籍圖的內(nèi)容及應(yīng)用。掌握房產(chǎn)測(cè)量的精度要求，房產(chǎn)圖的分類(lèi)和作用。

　　二、重要考點(diǎn)

　　本章的重要考點(diǎn)內(nèi)容包括：測(cè)量學(xué)的分類(lèi)，測(cè)量工作的根本任務(wù)。房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵和分類(lèi)，地籍、土地測(cè)量、地籍測(cè)量的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，房地產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)測(cè)繪的工作程序，房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)測(cè)繪的精度要求，產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因，房產(chǎn)面積測(cè)量的精度要求。地形圖及其應(yīng)用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點(diǎn)，地形圖的應(yīng)用，城市土地地形對(duì)城市規(guī)劃的影響內(nèi)容。地籍圖的含義，地籍圖的內(nèi)容，地籍要素的內(nèi)容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內(nèi)容：圖幅號(hào)、地籍號(hào)、坐落，單位名稱(chēng)、宗地號(hào)、地類(lèi)號(hào)和占地面積，界址點(diǎn)、點(diǎn)號(hào)、界址線和界址邊長(zhǎng)，宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物，宗地號(hào)及界址線，相鄰道路、街巷及名稱(chēng)。房產(chǎn)圖的內(nèi)涵和分類(lèi)，房地產(chǎn)圖的測(cè)繪的內(nèi)涵和內(nèi)容。房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺。房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)涵和分類(lèi)，用地面積測(cè)算特點(diǎn)和分類(lèi)，不計(jì)如用地面積的范圍。土地面積的測(cè)算方法，坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解計(jì)算法的特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定。

　　三、典型答疑

　　1、本章內(nèi)容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?

　　答：先控制后碎部，具體到本章內(nèi)容，是指在控制測(cè)量的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行大的方面的測(cè)量，后進(jìn)行小的方面的測(cè)量，比如，先進(jìn)行分幅圖的測(cè)繪，后進(jìn)行分戶圖的測(cè)。

　　2. 如何理解房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制?

　　答：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測(cè)繪作業(yè)組的專(zhuān)職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過(guò)程檢查。二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查。產(chǎn)品成果的最終驗(yàn)收工作由任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，即一級(jí)驗(yàn)收。在二級(jí)檢查和一級(jí)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測(cè)繪報(bào)告。測(cè)繪報(bào)告主要包括以下各項(xiàng)：房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū);成果資料索引及說(shuō)明;控制測(cè)量成果資料;房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表;圖形數(shù)據(jù)和房產(chǎn)原圖;技術(shù)總結(jié);檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。

　　3、房地產(chǎn)測(cè)繪有哪些特點(diǎn)?

　　答：房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)包括：第一、測(cè)圖比例尺大。房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1：200，有的更大。第二、測(cè)繪內(nèi)容較多。地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測(cè)定房地產(chǎn)位置。第三、精度要求高。一般測(cè)繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產(chǎn)測(cè)量精度要求較高。第四、修、補(bǔ)測(cè)及時(shí)。城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5～10年，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)實(shí)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪修、補(bǔ)測(cè)工作量較大。

　　4、產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因有哪些?

　　答：產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因：(1)儀器誤差。各種測(cè)量?jī)x器不都是完美元缺的，即使最精密的儀器，也會(huì)有一定的誤差。所以，尺子標(biāo)記的長(zhǎng)度，量得的長(zhǎng)度，均不是真長(zhǎng)，還有儀器軸系之間的公差導(dǎo)致盤(pán)偏心，幾何關(guān)系不真正垂直或不真正水平等等，都會(huì)給觀測(cè)值帶來(lái)誤差。 (2)觀測(cè)者的影響。由于觀測(cè)者的感覺(jué)器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以不論在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差。 (3)周?chē)h(huán)境的影響。觀測(cè)時(shí)的自然界，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差。

　　5、地籍圖的含義和分類(lèi)?

　　答：地籍測(cè)量繪制的圖件稱(chēng)為地籍圖。它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說(shuō)明、注解和識(shí)別資料。地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的編號(hào)、利用類(lèi)別、等級(jí)、面積及權(quán)屬界線，界地點(diǎn)及其編號(hào)，各級(jí)行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況。必要的地形要素指與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱(chēng)等。

　　6、什么是房產(chǎn)分幅圖?有何特點(diǎn)?

　　答： 房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)。建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1;500比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用 l：1 000的比例尺。

　　7、什么是房產(chǎn)分丘圖?有何特點(diǎn)?

　　答： 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺為1：100～1：1 000，幅面可在787mmXl 092mm的4開(kāi)～32開(kāi)之間選用。房產(chǎn)分丘圖反映本丘內(nèi)所有房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素，以丘為單位繪制。

　　8、什么是房產(chǎn)分戶圖?有何特點(diǎn)?

　　答：房產(chǎn)分戶圖是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖，以某房屋的具體權(quán)屬為單元，如為多層房屋，則為房產(chǎn)分層分戶圖，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房產(chǎn)證的附圖。比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過(guò)大或過(guò)小時(shí)，比例尺可適當(dāng)放大或縮小，幅面可選787mmXl 092mm的 32開(kāi)或16開(kāi)。房產(chǎn)分戶圖上房屋的邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)際丈量，注記取至0.0lm，注在圖上相應(yīng)位置。房產(chǎn)分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、專(zhuān)道等部位以及門(mén)牌號(hào)、所在層次、戶號(hào)、室號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。樓梯、走道等共有部位，需在范圍內(nèi)加簡(jiǎn)注。

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