2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:采用成本法估價整體價格

更新時間：2014-12-10 13:28:27 來源：|0

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　　采用成本法估價整體價格

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

　　重置價格是假設(shè)在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用(包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利息、銷售費用)、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

　　估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

　　1.土地成本根據(jù)

　　××市基準(zhǔn)地價及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、城市拆遷費、小區(qū)建設(shè)配套費及其他費用。

　　(1)土地出讓金上述計算為7991.10萬元，折合建筑面積1599元/┫.

　　(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括大市政、四源費等，測算后為折合建筑面積650元/┫

　　(3)土地開發(fā)(征地拆遷費或城市拆遷)費包括拆遷、安置、補償費，拆遷評估費、拆遷單位管理費等經(jīng)測算按地面計算近19000元/┫，折合3000元/┫建筑面積。

　　(4)小區(qū)建設(shè)配套費××地區(qū)建設(shè)配套費為折合建筑面積250元/┫.

　　(5)其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的1.1-1.8%，約1.5%。

　　(1599+650+3000+250)×1.5%=5499×1.5%=82.49元/┫

　　(6)土地取得費成本合計土地取得成本合計為：建筑面積5581.49元/┫.

　　2.建筑物建造成本

　　(1)建安工程費根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文件規(guī)定、××市有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價、參考××市同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費的測算如下。

　　建安工程費的測算　　　　表2-29

序號	項目名稱	內(nèi)容	單位造價(元／┫)	占總造價比例(％)
1	土建工程	建筑、結(jié)構(gòu)工程、內(nèi)外裝修工程	3280	53．8
Ⅰ	建筑工程	墻體、屋面、門窗、外裝等	950	15．6
Ⅱ	結(jié)構(gòu)工程	鋼筋混凝土主體結(jié)構(gòu)	980	16．1
Ⅲ	內(nèi)裝修工程	標(biāo)準(zhǔn)層、客房、餐廳、大堂、宴會廳等	1350	22．1
2	給排水工程	熱水、給水、排水、衛(wèi)生潔具、軟化水	500	8．2
3	消防系統(tǒng)	消防控制、防排煙、消火栓噴淋等	220	3．6
4	采暖、空調(diào)及燃?xì)?/FONT>	接市政管線，集中供熱、集中空調(diào)、燃?xì)?/FONT>	540	8．9
5	強電工程	雙路10KV，自備發(fā)電機500KW，變配電、防雷、照明	480	7．9
6	弱電工程	廣播、電話、衛(wèi)星公用天線、門禁巡更火災(zāi)報警、監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、電報電傳錄像攝像系統(tǒng)、電腦管理無線尋呼系統(tǒng)等	830	13．5
7	電梯、自動梯	客梯2部、貨梯4部、滾梯6部、觀光梯3部	250	4．1
	合計		6100	100