2015年房地產估價師《經營與管理》考點:投資機會選擇與決策分析

更新時間：2014-12-03 09:14:53 來源：|0

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第一節(jié) 房地產開發(fā)程序概述

　　一、房地產開發(fā)的基本概念

　　概念：是通過土地、勞動力、資本、管理和企業(yè)家經驗等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動。房地產開發(fā)活動所涉及的活動越來越復雜。要求比以往具備更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市增長模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財產轉讓與合同、土地開發(fā)、建筑設計、建造技術、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎設施、融資、風險控制與時間管理等。

　　不論開發(fā)活動多么復雜或是開發(fā)商多么精明，都必須遵循房地產開發(fā)過程的基本步驟。

　　二、房地產開發(fā)的主要程序

　　主要程序包括八個步驟：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、合同談判、簽署正式協議或合同、工程建設、竣工交用、物業(yè)資產管理。這八個步驟可歸納為四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。

　　第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開發(fā)項目進行逐漸深入、細化的可行性研究。

　　一、投資機會選擇

　　主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價、投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平及租金水平，項目財務評價是根據市場分析的結果以及相關資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。

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