2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)13

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第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

　?、屣L(fēng)險(xiǎn)的定義

　　定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，變動(dòng)可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí)，可使用決策樹或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

　　不確定性和風(fēng)險(xiǎn)有顯著區(qū)別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定性方法估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。

　?、骘L(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　是要幫助投資者回答下述問題：⑴預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大? ⑵相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大? ⑶預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：①投入資金的安全性;②期望收益的可靠性;③投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性;④資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。

　　二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(不可分散風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn))

　　含義：指對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。包括：通脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　?、逋ㄘ浥蛎涳L(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn))

　　指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。收益是通過其他人分期付款方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

　?、媸袌龉┣箫L(fēng)險(xiǎn)

　　指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，即房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。

　　㈢周期風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，中國香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　㈣變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　?、槔曙L(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升會(huì)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：⑴導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;⑵會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 我國商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。

　　㈥政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　?、胝物L(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　?、旎蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)

　　指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)――僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、迨找娆F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，會(huì)對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。新建成的甲級物業(yè)投資也會(huì)面對著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。評估房地產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)值的影響。其他未來會(huì)遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用。

　　㈢資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異，即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　?、璞容^風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn))

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、闀r(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，②物業(yè)持有時(shí)間的長短、③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及⑤ 轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。

　　㈥持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。投資項(xiàng)目壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實(shí)際收益和預(yù)期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

　　四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險(xiǎn)對投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，不論投資風(fēng)險(xiǎn)的高低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略會(huì)有差異。

　　按風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為收益型、收益型加增值型和機(jī)會(huì)型。能承受低風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型投資→穩(wěn)定租金(優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè));能承受中等風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工);能承受較大風(fēng)險(xiǎn)、期望較高收益的，選擇機(jī)會(huì)型投資→開發(fā)投資

　　風(fēng)險(xiǎn)對投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的老師，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。

　　房地產(chǎn)市場是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當(dāng)前市場狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對反映投資績效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

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