2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)12

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　　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括：①投資房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券，②投資房地產(chǎn)投資信托基金，③購買住房抵押支持證券。

　　一、房地產(chǎn)直接投資

　?、宸康禺a(chǎn)開發(fā)投資――短期投資

　　開發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營，短期開發(fā)投資→長期置業(yè)投資。

　?、?房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　置業(yè)投資的兩個(gè)目的：①自用;②投資。置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇：⑴缺乏投資經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，購買黃金地段優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購買價(jià)格高，收益水平低，風(fēng)險(xiǎn)小;⑵具備投資經(jīng)驗(yàn)又有風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者，購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大。

　　二、房地產(chǎn)間接投資

　?、逋顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃，不僅解決了資金短缺問題，為投資者提供了間接投資房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，使其分享房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。形式：首次公開發(fā)行、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。

　　㈡投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

　　概念：是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人。

　　優(yōu)越性：收益相對(duì)穩(wěn)定――主要來源于租金收入 流動(dòng)性很好――可進(jìn)行交易

　　類型：權(quán)益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領(lǐng)域廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。因有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。

　?、?購買住房抵押支持證券

　　把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。主要做法是：銀行將個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等住房金融市場上的重要籌資工具和手段，泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等新興國家和地區(qū)也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現(xiàn)在中國的投資市場上。

　　三、房地產(chǎn)投資的利弊

　　㈠房地產(chǎn)投資之利

　　適于長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括：

　　相對(duì)較高的收益水平。開發(fā)項(xiàng)目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達(dá)10%～12%。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對(duì)較高的。

　　易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款比例相當(dāng)高，可達(dá)到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。

　　能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預(yù)期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退過程中，其使用價(jià)值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率都會(huì)大于總體物價(jià)水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

　　提高投資者的資信等級(jí)。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

　　㈡房地產(chǎn)投資之弊

　　流動(dòng)性差或變現(xiàn)性差。缺點(diǎn)還包括：投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項(xiàng)目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時(shí)間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，要求投資者資金實(shí)力強(qiáng)，與機(jī)構(gòu)投資者合作。需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

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